Surfside, reformas y realidades: ¿cómo reconstruir la confianza en las viviendas en condominio en Florida?

En junio de 2021, el colapso parcial del edificio Champlain Towers South en Surfside sacudió no solo a Florida, sino al mundo entero. Noventa y ocho personas perdieron la vida cuando parte del condominio residencial de doce pisos se vino abajo de forma inesperada. Desde entonces, la palabra "condominio" evoca algo más que propiedad compartida: significa también cuestionamientos sobre seguridad, mantenimiento e institucionalidad.

La tragedia que lo cambió todo

Antes de ahondar en los nuevos ajustes legislativos, vale la pena repasar los antecedentes. Champlain Towers South fue construido en 1981 y, como muchas edificaciones en el sur de Florida, enfrentaba el desgaste del tiempo, alta humedad, salinidad del aire y falta de vigilancia preventiva sostenida. Los informes de inspección previos al derrumbe ya advertían sobre daños estructurales significativos, pero las acciones correctivas fueron lentas.

Este evento catalizador encendió las alertas en todo el estado, y en 2022 la Legislatura de Florida reaccionó con una serie de normas enfocadas en garantizar mayores niveles de seguridad estructural y reserva financiera en asociaciones de condóminos.

¿Qué decía la ley de 2022?

Uno de los elementos más disruptivos de la ley aprobada poco después del desastre fue la obligación de que todas las asociaciones de condominios:

• Tuvieran fondos de reserva adecuados para cubrir reparaciones estructurales importantes.
• Realizaran inspecciones estructurales obligatorias cada 10 años para garantizar la integridad del edificio.
• Aseguraran que sus miembros respondieran financieramente ante deficiencias en el fondo de reserva.

En la teoría, todo parecía sólido. Pero en la práctica, la implementación tuvo consecuencias económicas complejas para los inquilinos de muchos edificios.

Los efectos colaterales: jubilados ahogados en cuotas

Un gran número de residentes en el sur de Florida son personas jubiladas con ingresos fijos. Dueños de condominios que, hasta entonces, pagaban cuotas relativamente bajas, comenzaron a recibir notificaciones de cuotas extraordinarias de cuatro, cinco o incluso seis cifras para cubrir diferimientos de mantenimiento y volver a llenar fondos de reserva.

Un ejemplo claro es Hallandale Beach, una ciudad costera cercana a Surfside. Kelli Roiter, residente de un edificio construido en 1971, indicó que ha experimentado miedo físico por la seguridad estructural. "Hay noches que me despierto al escuchar un crujido y salto de la cama", dijo en declaraciones recogidas en diciembre de 2023.

Y no está sola. Comunidades enteras han tenido que elegir entre pagar miles de dólares adicionales o arriesgarse a vivir en estructuras posiblemente comprometidas.

La nueva reforma de 2024: más flexible pero sin retroceder en seguridad

Consciente de este dilema, la Legislatura de Florida aprobó este 2024 una revisión a la ley de 2022. Según la senadora estatal Jennifer Bradley (Partido Republicano), una de las patrocinadoras:

“Sin dar ni un paso atrás en seguridad, esta ley otorga opciones, flexibilidad y alivio para que los propietarios y asociaciones de condominios puedan priorizar primero las reparaciones más importantes.”

¿Qué cambia con esta nueva ley?

Esta revisión propone un enfoque más sensible a la realidad económica de los residentes, sin desmantelar los pilares de seguridad:

• Se permite financiar las reservas a través de líneas de crédito o préstamos.
• Los residentes podrán detener temporalmente las aportaciones obligatorias a ciertas reservas mientras se enfocan en reparaciones críticas.
• Se extiende el plazo para completar los estudios de integridad estructural.
• Se exime a edificios pequeños (menos de tres pisos o con menos de un criterio establecido) del requisito de inspección, siempre y cuando cumplan ciertas condiciones.

Para la legisladora Vicki López, representante de Miami y también patrocinadora de la medida, la intención era clara:

“Hemos intentado alcanzar ese equilibrio delicado entre la seguridad de nuestros constituyentes y el impacto financiero que muchas veces estas leyes tienen. Y voy a continuar este trabajo mientras sea necesario.”

Una cultura de prevención: ¿aprender a largo plazo?

Aunque estas nuevas flexibilidades pueden ser celebradas por muchos propietarios agobiados por las deudas, la máxima preocupación entre ingenieros estructurales y urbanistas sigue siendo la falta de una cultura de mantenimiento preventivo. Parte de esta cultura estaba ausente incluso antes de la tragedia de Surfside, cuando muchas asociaciones preferían mantener “cuotas bajas” y postergar reparaciones críticas.

El abogado inmobiliario Peter Sachs, entrevistado por medios locales tras el colapso, sentenció: “Este modelo de ahorrar a corto plazo y pagar a largo plazo con vidas humanas debe desaparecer.”

Y ahora, ¿estamos más seguros?

La senadora Jennifer Bradley ha insistido en que las reformas de 2024 no desmantelan lo esencial de la ley de 2022. Es decir, las inspecciones cada década y los estudios adecuados de integridad estructural siguen vigentes, solo que bajo un marco más accesible y adaptable según el tamaño y situación de cada condominio.

Sin embargo, el verdadero reto no está en el papel, sino en el cumplimiento. ¿Contarán las asociaciones con el personal calificado adecuado? ¿Se aplicarán sanciones si no se cumplen los términos? ¿Tienen acceso igualitario los edificios más antiguos a ingenieros estructurales certificados?

Surfside como advertencia perpetua

A tres años de la tragedia, Surfside no es solamente un recuerdo doloroso sino una advertencia constante. La estructura colapsada fue demolida en su totalidad, pero su impacto no puede borrarse con explosivos. Las familias de las víctimas desde entonces han exigido no solo justicia, sino cambios estructurales que eviten que nadie más tenga que vivir lo que ellos vivieron.

El nuevo edificio que ocupará el solar de Champlain Towers está ya planificado, con estrictas normas de construcción y control técnico. Pero lo que se espera construir de forma más profunda, y duradera, es la confianza ciudadana.

Una visión a futuro

Florida tiene ahora la oportunidad de mantenerse como referente en planificación urbana segura. Si el clima no perdona—huracanes, humedad extrema, salinidad—lo mínimo que se puede esperar es que la regulación humana sí lo haga.

Los próximos años serán clave para saber si los equilibrios perseguidos en esta reforma funcionarán o si se requerirá seguir afinando el engranaje legislativo, técnico y financiero. Lo que está claro es que el miedo a otro “Surfside” debe seguir siendo el motor de la mejora continua.

Vivir en condominio no debe ser una ruleta rusa. Y en Florida, al máximo nivel del mar, cada pilar debe sostener también un voto de confianza.