Ser dueño de una casa en EE. UU. se aleja cada vez más: ¿quién puede permitírselo hoy?

El nuevo umbral: ¿Cuánto necesitas ganar para tener casa propia?

En abril de 2024, hacerse con una vivienda en Estados Unidos requiere un ingreso anual mínimo de 114,000 dólares, según datos del portal inmobiliario Realtor.com. Esta cifra se basa en el precio medio nacional de las viviendas durante ese mes: 431,250 dólares. El cálculo toma en cuenta una entrada del 20 % y una hipoteca a 30 años, con el supuesto de que los costos de vivienda no excedan el 30 % del ingreso mensual bruto del comprador.

Ese monto representa un alza significativa respecto a hace tan solo seis años, cuando alguien necesitaba ganar 47,000 dólares menos para adquirir una vivienda promedio. Entonces, el precio medio era de 314,950 dólares y la tasa hipotecaria era de solo 4.1 % anual. Hoy ronda el 6.76 %.

El panorama actual: cifras, tendencias e implicaciones

• En 2022, el ingreso anual necesario cruzó por primera vez los seis dígitos y no ha vuelto a bajar desde entonces.
• En comparación, el ingreso medio por hogar en 2023 fue de aproximadamente 80,600 dólares anuales, según la Oficina del Censo de EE. UU.
• Ciudades como San Francisco, Los Ángeles, Nueva York y Boston requieren ingresos de más de 200,000 dólares anuales para comprar una vivienda promedio.
• En San José, esa cifra supera los 370,000 dólares.

Esto significa que, salvo para las élites económicas, comprar una casa en muchas áreas metropolitanas es cada vez más inviable.

¿Cómo llegamos hasta aquí?

Durante la pandemia, el mercado inmobiliario vivió una auténtica fiebre gracias a tasas hipotecarias históricamente bajas. La demanda se disparó, lo cual generó guerras de ofertas y precios que superaban ampliamente el valor inicial de las propiedades.

Entre 2019 y 2024, los precios de la vivienda en EE. UU. incrementaron más del 50 %. Sin embargo, desde mediados de 2022, las tasas empezaron a subir, lo que ha provocado una caída en las ventas. De hecho, en 2023 se registraron las menores ventas de viviendas ocupadas en casi 30 años.

En marzo de 2024, se produjo la mayor caída mensual en ventas desde noviembre de 2022.

Un rayo de esperanza: signos de enfriamiento y más opciones

No todo son malas noticias. La desaceleración en el aumento del precio de las casas está empezando a notarse:

• En marzo de 2024, el precio medio de venta de una casa ocupada subió solo 2.7 % anual, alcanzando los 403,700 dólares. Aunque es una cifra récord para marzo, representa el incremento anual más bajo desde agosto.
• En abril, los precios casi se estancaron, con un alza de apenas 0.3 %, según Realtor.com.
• Las listings activas (propiedades disponibles para la venta) aumentaron un 30.6 % respecto al año anterior a nivel nacional.
  • San Diego: +70.1 %
  • San José: +67.6 %
  • Washington D.C.: +67.9 %
• Alrededor del 18 % de los vendedores redujeron su precio de oferta en abril.

"Los vendedores están siendo más flexibles con los precios, y aunque los tipos hipotecarios aún frenen la demanda, el mercado está comenzando a reequilibrarse", dijo Danielle Hale, economista jefe en Realtor.com. "Esto puede abrir oportunidades para quienes están preparados".

¿Quiénes son los realmente afectados?

El encarecimiento desproporcionado ha cebado especialmente con:

1. Los jóvenes: para los Millennials y la Generación Z, muchas veces endeudados por estudios universitarios y con poder adquisitivo limitado, el acceso a la vivienda se percibe como un sueño imposible.
2. Comunidades de color y minorías: el rezago histórico en acceso a crédito justo, empleo bien remunerado y otras barreras estructurales hace que el aumento de los precios golpee más fuerte.
3. Individuos solteros: especialmente en ciudades costosas, donde los ingresos individuales rara vez bastan para calificar para una hipoteca.

Y mientras tanto, en áreas como Texas, Florida y algunas zonas intermedias del país, el costo aún puede parecer más abordable, pero ya hay signos de presión a medida que estos lugares experimentan un auge migratorio interno.

El eterno dilema: comprar o alquilar

Alquilar tampoco es barato. De hecho, según un informe de Zillow, el alquiler medio en EE. UU. en 2023 fue de alrededor de 2,000 dólares mensuales. En ciudades como Nueva York, San Francisco o Miami, esa cifra puede duplicarse fácilmente.

Aunque alquilar puede parecer la única opción en el corto plazo, tiene el inconveniente de no generar patrimonio. Por otro lado, comprar exige una entrada, buen crédito, y asumir riesgos financieros considerables.

¿Qué puede cambiar este panorama?

Varios factores podrían contribuir a mejorar la asequibilidad de la vivienda en Estados Unidos:

• Reducción de tasas hipotecarias: Si la Reserva Federal decide bajar tasas de interés para estimular la economía, eso podría reflejarse en préstamos más accesibles.
• Construcción de nueva vivienda asequible: Algo que se ha rezagado seriamente en las últimas dos décadas. Las ciudades necesitan políticas de zonificación más flexibles y subsidios.
• Incentivos fiscales a compradores primerizos: Programas como los que se vieron tras la crisis de 2008 podrían ayudar a nivelar el terreno de juego.
• Mayor regulación sobre propiedades propiedad de fondos de inversión: Empresas que compran propiedades en masa para alquilar están agravando la escasez y subiendo los precios.

¿Será sostenible este nuevo status quo?

Un país en el que la aspiración de tener casa propia se limita solo a quienes superan el tope de los 100,000 o 200,000 dólares anuales podría estar consolidando una desigualdad estructural insostenible. El acceso a la vivienda ha sido históricamente uno de los mecanismos clave para la acumulación de riqueza y movilidad social. Su pérdida tiene implicaciones profundas para el tejido social estadounidense.

Queda por ver si los gobiernos locales, estatales y federales —además del sector privado— tienen la voluntad política para abordar una crisis tan profunda y compleja.

Mientras tanto, el supuesto sueño americano se aleja más de una generación entera.