Criptomonedas, viviendas y política: la revolución silenciosa en el mercado hipotecario de EE.UU.

¿Qué está pasando con Fannie Mae y Freddie Mac?

En un giro inesperado que podría tener implicaciones profundísimas en el sistema financiero estadounidense, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA, por sus siglas en inglés) ha dado instrucciones a Fannie Mae y Freddie Mac para preparar una propuesta que permita considerar criptomonedas como activos válidos en el proceso de evaluación de préstamos hipotecarios.

Este anuncio, realizado por William Pulte, director de la FHFA desde marzo de 2024, sacude las bases tradicionales del sistema hipotecario. Las agencias Fannie y Freddie son instituciones clave —garantizan más del 50% del mercado hipotecario de EE.UU., que asciende a 12 billones de dólares—, y han aplicado normas severas sobre qué activos pueden respaldar una hipoteca.

Hasta ahora, los bancos no consideraban tenencias cripto de los compradores hasta que estas eran convertidas a dólares estadounidenses. La nueva orden cambia las reglas del juego.

¿Qué criptomonedas aplican?

No todas las criptomonedas serán aceptadas. Según la orden redactada por Pulte, solo se admitirán como reservas aquellas monedas digitales que:

• Estén almacenadas en plataformas centralizadas reguladas en EE.UU..
• Puedan ser verificadas legalmente y en cumplimiento con todas las normativas aplicables.

Es decir, quedarían fuera criptomonedas que residen en plataformas descentralizadas o que presentan problemas de trazabilidad. Se busca, por tanto, reducir riesgos de lavado de dinero y volatilidad extrema en los préstamos respaldados por estas instituciones cuasi-públicas.

¿Quién es William Pulte y por qué esta decisión genera debate?

William Pulte proviene de una notable familia inversora en el sector de la construcción de viviendas. Fue nombrado como director de la FHFA hace apenas unos meses y desde entonces ha adoptado una postura agresiva en cuestiones regulatorias vinculadas al acceso a la vivienda.

Lo que levanta sospechas es que, según registros públicos, su esposa poseía entre 500,000 y un millón de dólares tanto en Bitcoin como en Solana (SOL) hasta enero de 2025.

Esto plantea un claro conflicto de intereses. ¿Puede un funcionario impulsar cambios regulatorios en sectores donde su entorno posee grandes participaciones? La historia de EE.UU. está repleta de momentos similares que han generado desconfianza ciudadana. Este caso podría ser uno más.

Como puntualiza la analista financiera Laura Shin:

“La adopción institucional de cripto no es negativa por sí misma, pero exige absolutamente un marco de responsabilidad y transparencia. De lo contrario, estos movimientos solo beneficiarán a quienes ya están en posiciones privilegiadas dentro del sistema.”

¿Cómo afectaría esto al mercado hipotecario?

La idea detrás del anuncio es permitir que más personas puedan calificar para préstamos. A medida que los bienes inmuebles se encarecen y las tasas de interés suben, los jóvenes y ciertos grupos sociales quedan marginados del sueño estadounidense de la vivienda propia.

Algunas estadísticas actuales:

• La tasa de interés promedio en hipotecas a 30 años ronda el 6.8% (datos de junio de 2024).
• El precio promedio de una vivienda nueva es de $420,000, según el Departamento de Vivienda.
• El 30% de los adultos jóvenes entre 25 y 34 años poseen activos en criptomonedas, frente al 4% hace seis años (Pew Research, 2023).

Desde una perspectiva de acceso, es un paso esperanzador. Pero desde una lógica de estabilidad financiera, las dudas abundan.

¿Y la volatilidad de las criptos?

Las criptomonedas son notoriamente volátiles. Un ejemplo claro fue Bitcoin, que cayó de más de $64,000 en 2021 a menos de $16,000 durante la crisis de criptomercados en 2022.

Permitir estas fluctuaciones como base de hipotecas podría llevar a una burbuja crediticia. Muchos recuerdan la crisis de 2008, cuando hipotecas se concedieron sin respaldo económico real y eventualmente explotaron.

Para minimizar estos temores, la orden de la FHFA enfatiza que los criptoactivos sólo serán admitidos si pueden permanecer como reservas sin necesidad de ser liquidados.

¿Qué han dicho Fannie y Freddie?

Aún no han emitido un comunicado oficial. De acuerdo con la orden de la FHFA, las agencias deben desarrollar una propuesta formal "tan pronto como sea razonablemente práctico".

Esto abre muchas posibilidades regulatorias. Algunos expertos creen que se exigirá que las criptos estén aseguradas, auditadas y sujetas a un comité de control. Otros temen que el proceso pueda ser más laxo de lo necesario por presión política o económica.

Los paralelismos históricos: ¿vuelve la era de las hipotecas subprime?

Durante 2005-2007, muchas hipotecas se concedieron basándose en ingresos proyectados o documentos falsificados. Cuando los prestatarios dejaron de pagar, se desató una debacle.

Permitir cripto sin un sistema riguroso de evaluación podría conducirnos a una nueva forma de activos "sin respaldo estable".

Paul Krugman, Premio Nobel de Economía, advirtió en 2022:

“El entusiasmo por las criptomonedas como solución a todo problema financiero conduce a una aceptación peligrosa de activos que aún no han demostrado resiliencia bajo estrés.”

Nuevas reglas, nuevas oportunidades

Sin embargo, expertos en tecnologías descentralizadas también argumentan que estamos siendo testigos de una transición natural:

• El sistema monetario ya está digitalizado.
• La tenencia de criptomonedas ha llegado a más de 420 millones de personas a nivel global.
• Empresas como BlackRock, Fidelity y JPMorgan ya ofrecen productos ligados al valor de Bitcoin o Ethereum.

Integrar esos activos al sistema hipotecario es solo un paso más hacia su institucionalización.

¿Qué sigue?

No hay una fecha exacta para que se implemente la propuesta. El Congreso podría convocar audiencias si detecta que la medida interfiere con principios de estabilidad financiera. La Reserva Federal aún no se ha pronunciado.

Mientras tanto, muchos consumidores jóvenes esperan que esta medida abra nuevas puertas para acceder a vivienda, especialmente en zonas donde los precios están fuera del alcance con ingresos tradicionales.

En palabras del economista Lex Sokolin:

“Combinar innovación financiera con programas sociales como Fannie y Freddie es una apuesta compleja. Puede resultar en un sistema más justo o simplemente más riesgoso. Todo depende de cómo se regule.”

¿Estamos transitando hacia una nueva era financiera? ¿O jugando con fuego en un sistema ya estresado?

El mercado hipotecario y los reguladores están en la encrucijada, una vez más.