¿Se desmorona el sueño americano? La creciente ola de cancelaciones de compra de viviendas en EE.UU.

Un fenómeno en crecimiento silencioso

En los últimos meses, ha surgido una tendencia preocupante pero silenciosa en el mercado inmobiliario de Estados Unidos: un número creciente de compradores están cancelando los contratos de compra de vivienda antes de que se finalicen. Este fenómeno —impulsado por factores económicos, financieros y sociales— destaca las profundas grietas que comienzan a expandirse en el tan soñado “american dream”. Datos de la National Association of Realtors (NAR) indican que en mayo de 2024, un 6% de los contratos pendientes de compra fueron cancelados. Aunque esta cifra es ligeramente menor que el 7% de abril, representa un aumento comparado con el 5% reportado en mayo del año pasado. Redfin, por otro lado, reporta que el 14.6% de todas las ventas pendientes en mayo fueron canceladas: el porcentaje más alto para ese mes desde al menos 2017.

¿Por qué se están cayendo tantas compras?

La cancelación de una compra no ocurre por capricho. Múltiples elementos contribuyen a este fenómeno, los más comunes incluyen:

• Tasas hipotecarias altas: Con tasas que rondan el 6.5% o más, la carga de intereses se vuelve insostenible para muchos compradores.
• Precios de vivienda elevados: El aumento general en los valores de inmuebles ha empujado el precio promedio más allá del alcance de una mayoría de compradores de clase media.
• Cambios en el crédito o empleo: Inestabilidad laboral, caídas de crédito o incluso reestructuración financiera hacen que algunos compradores ya no puedan cumplir con los requisitos al concluir el proceso.
• Valoraciones más bajas que el precio de venta: Cuando la tasación no respalda el precio negociado, los compradores pueden perder ventajas de financiamiento y optar por retirarse.

Una imagen más amplia: el ciclo de enfriamiento desde 2022

El mercado de viviendas de EE. UU. lleva años en un ciclo bajista que comenzó en 2022, intensificado por subidas agresivas en las tasas de interés como parte de los esfuerzos de la Reserva Federal para contener la inflación. Como resultado:

• Las ventas de viviendas ocupadas se mantienen en el nivel más bajo desde 2009.
• El nivel de viviendas disponibles para la venta sigue siendo bajo, lo que contribuye a los altos precios.
• El número de compradores primerizos ha caído a mínimos históricos.

La volatilidad económica juega en contra

Las fluctuaciones en el mercado bursátil, la incertidumbre geopolítica —incluida la guerra en Ucrania y las tensiones con China— y la baja confianza del consumidor están minando más que nunca la confianza en inversiones de largo plazo como lo es una casa. El economista jefe de NAR, Lawrence Yun, afirmó recientemente: “Las fluctuaciones del mercado bursátil, la baja confianza del consumidor y las incertidumbres económicas están incrementando las tasas de cancelación en meses recientes”.

Pendientes que suben (un poco), pero ventas efectivas que bajan

Si bien las ventas pendientes aumentaron 1.8% respecto a abril y 1.1% respecto a mayo de 2023, las mismas no se están traduciendo en cierres efectivos. Una recuperación nominal en el número de contratos no garantiza que el mercado esté repuntando. De hecho, un análisis reciente de Redfin sobre las cuatro semanas que terminaron el 22 de junio de 2024 reveló una caída del 2.3% en ventas pendientes respecto al año anterior, la caída más pronunciada en tres meses.

El papel clave de las tasas hipotecarias

La tasa promedio para una hipoteca a 30 años se sitúa hoy cerca del 7% (dependiendo del perfil del cliente y la región). La empresa Fannie Mae prevé que esta cifra cerrará 2024 en 6.5% y disminuirá ligeramente a 6.1% para 2026. Estas tasas suponen un enorme impacto en la asequibilidad. Para ilustrarlo:

• En 2020, con una tasa del 3%, una hipoteca de $400,000 podía costar unos $1,686 al mes en intereses y capital.
• Hoy, con una tasa del 6.5%, el mismo préstamo puede costar cerca de $2,528 mensuales.

Se trata de una diferencia de casi $10,000 al año en pagos, sin contar impuestos ni seguros.

Expectativas moderadas para el resto del año

Fannie Mae ha reducido su proyección de ventas de viviendas existentes para 2024: de 4.24 millones a 4.14 millones. Un modesto cambio, pero simbólico de un mercado que sigue luchando por recuperar su dinamismo. No obstante, optimismo moderado se mantiene para 2026, cuando se estima un aumento del 9.5% en las ventas si las tasas hipotecarias logran estabilizarse entre 6.0% y 6.1%.

¿Qué puede esperar el comprador promedio?

Para quienes desean adquirir su primera vivienda, el entorno actual es desafiante:

1. Los ahorros deben ser mayores: En muchas zonas urbanas, un 20% de entrada puede superar los $80,000, un monto inalcanzable para muchos.
2. Los standards crediticios se han endurecido: Los bancos son más estrictos con puntajes por debajo de 700.
3. La posibilidad de ajustes continuos: Las tasas podrían disminuir o aumentar dependiendo de la política monetaria, afectando la viabilidad de entrar o no al mercado.

¿Y el vendedor?

Paradójicamente, el vendedor promedio también está atrapado. En otros ciclos de crisis, podrían haberse beneficiado con ventas rápidas por oferta y demanda. Pero hoy:

• El miedo a vender y no conseguir luego una nueva vivienda asequible retiene a muchos propietarios.
• La valorización no garantiza que haya compradores listos para pagar el precio actual.
• Los contratos cancelados aumentan la inestabilidad del proceso, con propiedades que vuelven al mercado una y otra vez.

Una redefinición del “sueño americano”

Durante generaciones, tener casa propia fue sinónimo de estabilidad, logro y prosperidad. Hoy, para muchos millennials y Gen Z, esa meta parece más un sueño nostálgico que una realidad tangible. Las cifras del Departamento del Censo de EE. UU. revelan una baja considerable en tasas de propiedad en menores de 35 años, situándose en menos del 39% a nivel nacional. En contraste, en 2004, esa cifra era de casi 43%.

¿Consejos en tiempos de incertidumbre?

A pesar del panorama complejo, algunos expertos sugieren:

• Comprar solo si se garantiza la estabilidad laboral y financiera a mediano plazo.
• Considerar nuevas geografías: regiones suburbanas o rurales donde el precio por metro cuadrado es más amable.
• Estar listos para negociar: vendedores están más receptivos a ofertas razonables o subsidios de cierre si el interés baja.
• Revisar la opción del alquiler con derecho a compra: una estrategia emergente que mezcla inversión conservadora y flexibilidad.

La gran paradoja

Todo esto pone de manifiesto una gran paradoja: mientras la generación más preparada académicamente, más diversa y más conectada de la historia llega a su etapa productiva, se enfrenta a una estructura habitacional que no está preparada para ofrecer soluciones accesibles ni sostenibles. La cancelación de compras de vivienda no es solo un fenómeno técnico del mercado; es una señal profunda de que la movilidad social está en riesgo. Y con ello, la estabilidad económica de millones de familias.

¿La nueva normalidad?

Este patrón de cancelaciones podría convertirse en la norma, al menos en los próximos dos años. Hasta que no se reequilibre el binomio entre tasa de interés y precio de vivienda, el mercado de bienes raíces continuará siendo una montaña rusa emocional y financiera para cualquier comprador en EE. UU.