¿Está en peligro el urbanismo inclusivo? Una batalla legal que podría redefinir la vivienda asequible en EE.UU.

Una demanda que remece los cimientos de la vivienda asequible

El futuro de una de las herramientas más utilizadas para fomentar la vivienda asequible en Estados Unidos —las leyes de zonificación inclusiva— podría estar en juego, gracias a una demanda presentada recientemente en East Palo Alto, California.

Wesley Yu, un residente local, decidió llevar el tema a los tribunales luego de que la ciudad le exigiera cumplir con una ordenanza que requiere que una parte de las nuevas construcciones se destine a viviendas a precios accesibles. Alternativamente, Yu debería pagar una tarifa única de $54,891 USD.

En lugar de aceptar una de las dos opciones, Yu, junto con el apoyo del Pacific Legal Foundation —una organización libertaria—, presentó una demanda federal argumentando que el requerimiento es inconstitucional. La demanda se basa en precedentes recientes de la Corte Suprema de EE.UU., lo que sugiere que este caso podría tener implicaciones en todo el país.

¿Qué es la zonificación inclusiva?

La zonificación inclusiva es una política implementada por más de 149 ciudades y condados en California y muchos otros a nivel nacional, que obliga a los desarrolladores inmobiliarios a incluir un porcentaje de unidades asequibles en nuevos proyectos habitacionales, o pagar sumas establecidas para fondos de subsidios de vivienda.

Esta ordenanza no solo busca garantizar que las comunidades sean económicamente diversas, sino también facilitar que familias de bajos ingresos permanezcan dentro de sus ciudades, a pesar del aumento incesante de precios y alquileres.

El caso Yu vs. East Palo Alto

La demanda de Yu no es la primera en su tipo, pero sí una de las más visibles desde la sentencia del caso George Sheetz vs. El Dorado County en 2023. En dicho fallo, la Corte Suprema determinó que cualquier tarifa impuesta como condición para obtener un permiso de construcción debe tener una relación directa y proporcional con el impacto causado por la nueva edificación.

“El desarrollo residencial nuevo no tiene un impacto negativo en la asequibilidad de la vivienda. Si acaso, tiene un impacto positivo,” explicó David Deerson, abogado del Pacific Legal Foundation. “El precedente de Sheetz ayuda mucho a este caso.”

El argumento constitucional

La defensa de Yu se apoya en la Quinta Enmienda de la Constitución de Estados Unidos, que limita la capacidad del gobierno para “tomar” propiedad privada sin una compensación justa. Deerseon y su equipo argumentan que la exigencia de viviendas asequibles o el pago monetario es equivalente a una “exacción”, o sea, una imposición que necesita ser justificada racionalmente por parte del gobierno.

La Corte Suprema ya ha establecido que estas exacciones deben ser específicamente atribuibles al daño ocasionado por el proyecto en cuestión y proporcionales a su impacto. Por ello, sostienen los abogados demandantes, cobrarle a Yu $54,891 por construir dos casas unifamiliares no cumple con esta norma legal.

¿Un ataque silencioso al urbanismo progresista?

Lo que está en juego no es solo una tarifa o un permiso de construcción. Este caso forma parte de lo que algunos académicos y urbanistas describen como un intento sistemático de dismantelar políticas urbanas progresistas que combaten el “exclusionary zoning” o “zonificación excluyente”.

La zonificación excluyente ha sido históricamente utilizada para impedir la entrada de personas de bajos ingresos —muchas veces minorías raciales— a ciertas zonas. Las normativas de zonificación inclusiva buscan salvaguardar la equidad habitacional, poniendo viviendas accesibles dentro de barrios privilegiados.

¿Misma política, nuevos jueces?

La Corte Suprema de EE.UU. cambió drásticamente su composición desde 2015, cuando el caso California Building Industry Association v. San Jose dejó intactas las normas de zonificación inclusiva al no ser revisadas por el alto tribunal. Pero ahora, con una mayoría conservadora fortalecida, las probabilidades de que revisen y revoquen decisiones pasadas han aumentado.

Mike Rawson, director del Public Interest Law Project, expresó su preocupación: “El precedente es claro, pero el cambio en la Corte nos obliga a estar alertas. Aunque no haya una base para el cambio, eso no los detendrá necesariamente.”

¿Qué dice la evidencia empírica?

Existen datos para ambos lados del argumento. Según un reporte de 2017 del Terner Center for Housing Innovation en la Universidad de California, los programas de zonificación inclusiva han añadido decenas de miles de unidades asequibles en California desde su implementación.

Sin embargo, también hay evidencia de que estas exigencias pueden elevar costos operativos y, como resultado, reducir el número total de proyectos iniciados. Esto puede provocar un efecto contraproducente, elevando los precios a largo plazo.

Un artículo de National Housing Conference cita estudios que indican que cuando se implementa cuidadosamente, la zonificación inclusiva no reduce sustancialmente la producción de viviendas y puede incluso estabilizar precios en mercados muy especulativos.

Un ambiente de litigios crecientes

Además del caso de East Palo Alto, se han reportado impugnaciones judiciales similares en Denver y en Teton County, Wyoming. Esto sugiere que esta estrategia legal no es un caso aislado, sino parte de una campaña más amplia para erosionar las políticas de vivienda asequible.

“Espero que sigan presentándose más demandas como esta”, declaró Deerson, dejando claro que estas batallas legales están lejos de terminar.

¿Y ahora qué?

La resolución del caso Yu vs. East Palo Alto podría tomar meses o incluso años si llega a instancias superiores. Sin embargo, muchos expertos alertan que, sea cual sea el resultado, las ciudades deben prepararse para defender sus programas de vivienda ante un sistema judicial cada vez más hostil a la intervención gubernamental.

Mientras tanto, California continúa enfrentando una creciente emergencia habitacional con demandas que superan por millones la oferta de vivienda asequible. Si las decisiones judiciales erosionan una de las pocas herramientas a disposición de los municipios, el futuro para millones de inquilinos es incierto.

Una posible solución podría ser la movilización legislativa estatal para brindar marcos legales más sólidos o incluso incentivos directos para desarrollos con criterios de inclusión social. Pero sin un cambio tangible, el equilibrio entre el libre mercado y el derecho a la vivienda asequible seguirá siendo una de las tensiones más candentes del urbanismo moderno.

En palabras del experto...

“En lugar de ir hacia políticas más humanas y accesibles, podríamos estar tomando un giro feroz hacia la privatización total del acceso a la vivienda”, concluyó Rawson. “Y eso es una receta para comunidades más divididas, no más fuertes.”