Redescubriendo el valor del hogar: El auge del refinanciamiento con retiro de efectivo en EE.UU.

Un fenómeno creciente: refinanciamiento con retiro en efectivo

En un entorno donde las tasas hipotecarias siguen elevadas, muchos propietarios en Estados Unidos están optando por refinanciar sus hipotecas mediante el retiro de efectivo de su capital inmobiliario acumulado. Este tipo de operación alcanzó su máximo en casi tres años durante el segundo trimestre de 2024, según datos de ICE Mortgage Technology.

El proceso, conocido como cash-out refinance, implica solicitar un nuevo préstamo hipotecario por un valor superior al saldo pendiente del préstamo original. La diferencia entre ambos montos se entrega al propietario como liquidez inmediata. Aunque esta estrategia otorga flexibilidad financiera, conlleva riesgos que analizaremos a fondo en este artículo.

Los números detrás del fenómeno

Durante el segundo trimestre de 2024, el refinanciamiento con retiro de efectivo representó el 60% del total de refinanciamientos hipotecarios. Según ICE, el promedio del capital extraído fue de $94,000 por operación. No obstante, esto implicó un aumento promedio de $590 en el pago mensual de la hipoteca y una subida de 1.45 puntos porcentuales en la tasa de interés.

Para calificar a este tipo de refinanciamiento, los propietarios deben cumplir ciertos requisitos:

• Mínimo 20% de capital disponible en la vivienda
• Haber sido propietarios por al menos seis meses
• Tener un puntaje crediticio mínimo de 620 (el promedio fue de 719)

La bonanza del capital acumulado: una década dorada

Todo esto ha sido empujado por una inflación positiva en el mercado inmobiliario. El precio medio de una vivienda previamente ocupada en EE.UU. alcanzó su punto máximo histórico en junio de 2024, al situarse en $435,500, lo que representa un aumento del 48% en cinco años.

Como resultado, la equidad total de los propietarios de viviendas estadounidenses alcanzó los $17.8 billones en el segundo trimestre, de los cuales $11.6 billones están disponibles para ser retirados mediante refinanciamiento, según ICE.

¿Una decisión sabia o un juego peligroso?

El retiro de efectivo otorga recursos para una gran variedad de fines: desde remodelaciones hasta el pago de deudas de alto interés. No obstante, asumir un nuevo préstamo mayor y probablemente con una tasa más alta puede conllevar consecuencias no deseadas.

Uno de los mayores riesgos es la posibilidad de extender el plazo del préstamo e incluso quedar atrapado en una hipoteca más costosa por más tiempo. En caso de impago, también aumenta el riesgo de ejecución hipotecaria si el valor de la vivienda cae y se pierde la equidad disponible.

Alternativas: líneas de crédito sobre el valor de la vivienda

Para quienes buscan liquidez sin alterar su préstamo principal, existe la Home Equity Line of Credit (HELOC). Esta opción otorga acceso a préstamos con tasas generalmente más bajas y permite al dueño seguir acumulando equidad sin refinanciar completamente la vivienda.

HELOC vs. Cash-Out Refi:

• HELOC: tasas más bajas, menos riesgo si los precios bajan, flexibilidad para usar según necesidad.
• Cash-Out Refi: posibilidad de consolidar deudas, una sola cuota mensual, pero mayor cantidad total de deuda.

Desaceleración del crecimiento de la equidad

Mientras muchos propietarios aprovecharon el alza en los precios, la situación empieza a cambiar. ICE reporta que el ritmo de apreciación inmobiliaria está reduciéndose drásticamente en mercados clave como Atlanta, Austin y Tampa. Como resultado, la equidad aprovechable está disminuyendo.

Al menos el 25% de los mercados estadounidenses ha registrado una caída de más del 5% en el acceso al capital. Peor aún, 564,000 propietarios ya deben más de lo que vale su vivienda, una cifra preocupante con ecos de la crisis hipotecaria de 2008.

Comparando generaciones: mentalidad financiera distinta

Existe una clara división generacional. Los propietarios mayores tienden a conservar sus hipotecas originales con tasas más bajas, mientras que muchos millennials y generaciones más jóvenes, con menos años en el mercado inmobiliario, encuentran en el cash-out une válvula de escape financiera tentadora.

El atractivo de $94,000 en efectivo puede ser difícil de ignorar cuando se combinan gastos educativos, remodelaciones o deudas con tarjetas con tasas del 20% o más. Pero también puede convertirse en una trampa financiera a largo plazo.

¿Buena estrategia o burbuja en ciernes?

Según los expertos financieros, existen escenarios en los que una refinanciación con retiro de efectivo puede ser una herramienta valiosa —por ejemplo, cuando:

• Se usa para invertir en mejoras que revalorizan la casa
• Se consolidan deudas de alto interés
• Se mantiene una buena relación entre deuda e ingresos

Sin embargo, estamos viendo un incremento de préstamos mientras las tasas hipotecarias se sitúan por encima del 7% en muchos casos (en comparación con tasas por debajo del 3% durante la pandemia). Esto representa un cambio sustancial en la carga financiera.

El efecto dominó de las tasas hipotecarias altas

Desde principios de 2022, las tasas hipotecarias han mantenido al mercado inmobiliario en una pronunciada pausa. Las ventas residenciales han sido las más bajas en casi tres décadas. Aunque los precios siguen subiendo a nivel nacional, el ritmo de crecimiento ha disminuido, una situación que limita el crecimiento futuro del capital inmobiliario.

Los expertos afirman que, si esta tendencia se sostiene, las refinanciaciones con retiro podrían volverse menos viables y más arriesgadas. Incluso podrían desencadenar pérdidas significativas si se sobreestima el valor futuro de un inmueble.

Perspectivas para los próximos meses

La Reserva Federal aún no ha dado señales claras de cuándo bajarán las tasas. A esto se suma la incertidumbre política y económica que traerá el próximo ciclo electoral. Estas variables podrían afectar directamente tanto al mercado inmobiliario como al apetito por este tipo de refinanciamiento.

Además, muchos analistas reportan que el crédito se está volviendo más estricto, y se espera que solo los propietarios con perfiles crediticios fuertes logren acceder a este tipo de liquidez en el futuro cercano.

Refinanciar o no refinanciar, esa es la cuestión

Como siempre, la decisión de optar por un cash-out refinance debería tomarse con análisis financiero detallado, idealmente con la guía de un asesor. No se trata solo del presente, sino también de cómo esta decisión impactará los próximos 15 o 30 años de la economía del hogar.

En un mundo financiero cada vez más volátil, convertir la equidad de tu casa en efectivo rápido puede ser tan tentador como arriesgado. Conviene recordar la lección de 2008: el capital inmobiliario no siempre sube. Jugar con esa percepción puede significar, en el mejor de los casos, pagar más intereses… y en el peor, perder tu hogar.

Fuentes: ICE Mortgage Technology, National Association of Realtors (NAR), Federal Reserve Bank, Gallup Polls