Una amenaza al sueño americano rural: ¿Por qué eliminar el programa HOME sería un error histórico?

El espejismo de la vivienda asequible en zonas rurales

En Talbott, Tennessee, Heather Colley estaciona su auto en el garaje de su nueva casa y aún no puede creerlo. Después de haber cambiado de residencia cuatro veces en cinco años escapando de alquileres que subían sin parar, esta madre soltera logró tener su propio hogar gracias a un programa federal poco conocido pero vital: el programa HOME Investment Partnerships.

Este programa, que ha funcionado silenciosamente durante más de tres décadas, permite a familias de bajos ingresos acceder a hogares asequibles en zonas donde los constructores privados rara vez invierten, como los Apalaches, el este rural de Tennessee o los profundos condados agrícolas de Kentucky. Pero ahora, millones de familias están en riesgo de perder esa esperanza.

La razón: la administración del expresidente Donald Trump ha propuesto eliminar completamente el programa HOME. Y la Cámara de Representantes, bajo control republicano, ha excluido su financiación del presupuesto.

Un programa con impacto comprobado

Desde su creación en los años 90 bajo el mandato de George H. W. Bush, el programa HOME ha financiado la construcción o renovación de más de 1,3 millones de viviendas asequibles en todo Estados Unidos. Se estima que al menos 540.000 de esas viviendas fueron en distritos rurales, tradicionalmente desatendidos por el capital privado. Es decir, el programa ha sido el principal motor de esperanza para miles de familias atrapadas en un mercado inmobiliario marcadamente hostil en zonas rurales.

Más aún, una investigación del Urban Institute señala que el 12% de las unidades construidas bajo el programa de créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos (Low-Income Housing Tax Credit) se logró gracias al complemento de financiación HOME.

La paradoja política

Lo irónico es que el 84% de las viviendas construidas con HOME se encuentran en distritos que votaron por Trump en 2024. A pesar de eso, muchos legisladores republicanos —incluyendo quienes representan estas zonas— están de acuerdo con su eliminación. "Tal vez no se dan cuenta de cuán importante es este programa", dijo Heather Colley, quien votó por Trump.

Y es que Trump y algunos aliados argumentan que HOME es ineficiente comparado con otros programas, y que los fondos serían mejor utilizados en iniciativas menos burocráticas. Pero más allá de la carga administrativa, los resultados están a la vista.

Desde Owsley hasta Hazard: cómo HOME sostiene vidas en comunidades olvidadas

En condados como Owsley, Kentucky —una de las regiones más pobres del país— las oportunidades para desarrollar vivienda casi no existen. Las industrias pilares, como el carbón o el tabaco, están en declive. ¿Quién construiría casas aquí sin ayuda del gobierno?

La respuesta ha sido HOME. Según Cassie Hudson, directora de Partnership Housing en Owsley, “sin los fondos de HOME, simplemente no podríamos construir”. Hudson menciona que actualmente construyen apenas la cuarta parte de las viviendas que solían hacer hace una década debido al estancamiento del financiamiento y el aumento del costo de construcción.

En Hazard, Kentucky, la historia se repite. Tiffany Mullins, una madre soltera que gana $14.30 la hora en Walmart, finalmente pudo comprar una casa gracias a la financiación HOME, después de que su región fuese impactada por inundaciones. "Este programa es lo que nos permite seguir viviendo aquí", afirma.

No es caridad, es inversión

Muchos desarrolladores sin fines de lucro que operan en regiones pobres dependen del modelo que HOME hace posible: se utiliza el programa para cubrir el margen que queda entre el costo real de construcción y el valor de mercado más bajo que la vivienda puede alcanzar en el área. Sin ello, simplemente no hay incentivo económico para construir.

Estas organizaciones, al obtener un pequeño margen por vivienda, reinvierten las ganancias en construir más. Es una rueda virtuosa que, si se rompe, dejará a estas zonas condenadas no solo al estancamiento económico, sino también al éxodo poblacional.

La amenaza que viene

En negociaciones presupuestarias, programas como los vales de vivienda (housing vouchers) suelen ser salvados porque cortarlos genera consecuencias inmediatas: personas trasladadas o quedándose sin techo. Pero el programa HOME afecta el futuro: la oferta de nueva vivienda durante la próxima década.

Cuando el financiamiento de HOME se redujo en 2015 a $900 millones, hoy —diez años después— se ven los efectos: cientos de proyectos que nunca se iniciaron, viviendas que nunca se construyeron. ¿El resultado? Mayores presiones sobre el mercado de alquiler.

“Para lugares rurales profundamente empobrecidos, el corte de HOME sería fatal”, advierte Joshua Stewart de Fahe, una organización de desarrollo en los Apalaches.

La esperanza en el Senado

Mientras tanto, los senadores republicanos han mantenido viva la financiación de HOME en su borrador presupuestario. Existen esperanzas de un compromiso bipartidista que permita una continuidad parcial del programa. Legisladores de ambos partidos trabajan incluso en reducir la burocracia que hace más lento el acceso a estos fondos.

Dave Clark, director de Woodlands Development Group en Virginia Occidental, lo resume bien: "HOME es uno de los pocos programas que nos permite construir viviendas para trabajadores: enfermeros, maestros, policías".

¿Un clavo más en el ataúd rural?

Para Sarah Halcott, de Creative Compassion en Tennessee, eliminar este programa sería otro clavo en el ataúd de los pueblos rurales: "Estamos viendo cómo desaparece una forma de vida. Cuando era niña, todos teníamos casas, jardines, animales. Hoy, eso apenas existe".

Eliminar HOME no solo es un golpe a quienes ya luchan por sobrevivir. Es renunciar a una visión de país donde cualquier persona, sin importar sus ingresos o lugar de origen, tiene una oportunidad justa de prosperar.

Como dice Colley cada vez que entra a su cochera: “Me siento como si estuviera soñando”. En tiempos de crisis habitacional nacional, eso es precisamente lo que Estados Unidos no puede permitirse perder: la capacidad de seguir soñando.