Mercado inmobiliario en EE. UU.: ¿el fin del dominio del vendedor?

Durante años, los propietarios de viviendas en Estados Unidos disfrutaron de una posición privilegiada al vender sus propiedades. Sin embargo, el panorama ha cambiado radicalmente en los últimos meses. A medida que la economía se enfrenta a distintos desafíos y las tasas hipotecarias se mantienen elevadas, los compradores regresan al terreno de juego con un poder de negociación renovado.

Un mercado que se enfría tras años de euforia

Después de un auge que llevó a un incremento del 50% en los precios de las viviendas a comienzos de la década de 2020, el mercado inmobiliario estadounidense está experimentando una corrección. Aunque el precio medio nacional de las viviendas en venta aumentó ligeramente en julio de 2025 hasta $439,450 (según Realtor.com), muchas áreas metropolitanas clave reportaron disminuciones interanuales.

Ciudades como Austin (-4.9%), Miami (-4.7%), Chicago (-4.4%), Los Ángeles (-4.2%) y Denver (-4%) han visto reducciones significativas, lo que demuestra que el poder de los compradores está creciendo, especialmente en el sur y el oeste del país.

Los compradores tienen ahora más opciones

El inventario de viviendas está aumentando, lo que significa que hay más opciones para los compradores. En julio, la cantidad de viviendas activas—aquellas disponibles y no pendientes de venta—registró su aumento número 21 consecutivo, con una escalada cercana al 25% en comparación al mismo mes del año anterior.

Estados como Texas y Florida lideran esta tendencia gracias a la construcción de nuevas viviendas. Por ejemplo, en Austin el inventario de casas ha crecido cerca del 60% comparado con los niveles previos a la pandemia, lo que baja la presión sobre los precios y brinda margen de negociación a los compradores.

El presupuesto de los compradores es limitado

Según Realtor.com, el ingreso medio de una familia en EE. UU. sólo permite comprar una casa valorada en hasta $298,000, si se considera un 20% de entrada y una hipoteca del 6.74% a 30 años. Bajo estas condiciones, aproximadamente 7 de cada 10 compradores están excluidos del mercado actual, lo que limita la demanda efectiva, reduciendo la presión del lado de los compradores y obligando a los vendedores a adaptarse.

Vendedores que bajan sus precios (y las expectativas)

Doug McCormick, un exempresario jubilado, listó su casa de 4 habitaciones y 4.5 baños en Evergreen, Colorado, por $1.3 millones. Tras dos meses sin una sola oferta, bajó el precio a $1.28 millones, sin lograr captar compradores. “Me recuerdo que solo necesito un comprador,” confesó McCormick, de 80 años, quien considera convertir la casa en una propiedad para alquiler ante la falta de interés del mercado.

Casos similares se repiten en todo el país.

“Aunque vemos muchas reducciones de precio, a veces no es suficiente para mover la propiedad,” comentó Annie Foushee, agente de Redfin en Denver.

Compradores que también son vendedores: el dilema doble

La familia Olesberg enfrentó este dilema en Albuquerque, Nuevo México. Pusieron su casa a la venta en $835,000 en 2024 y, tras numerosas reducciones de precio, finalmente la vendieron por $40,000 menos. Pero en Austin les fue mejor: encontraron una propiedad de cinco habitaciones por $735,000, $30,000 menos que su precio original, y el vendedor accedió a cubrir $1,000 en costos.

“Obtuvimos menos por nuestra casa en Nuevo México de lo que esperábamos,” dijo Lindsay Olesberg, “pero sabíamos que era un mercado para compradores en Austin.”

Los vendedores que optan por esperar

Quienes no tienen la necesidad urgente de vender están optando por retirar las propiedades del mercado, como el caso de Tammy Tullis en Miami. Tras recibir ofertas entre $400,000 y $500,000 por debajo de su precio inicial de $2.8 millones, prefirió sacar la propiedad del mercado antes de «malvenderla».

“Quiero vender, pero no tengo prisa,” dijo Tullis, una consultora financiera de 51 años.

¿Qué papel juegan las tasas hipotecarias?

La tasa de una hipoteca a 30 años ha oscilado entre el 6.5% y 7% en los últimos meses, alejándose de los niveles extremadamente bajos de la era pre-pandemia. Aunque la administración Trump ha presionado a la Reserva Federal para que baje las tasas, debe aclararse que el banco central sólo controla las tasas a corto plazo, mientras que las hipotecas se ven influenciadas por los bonos del Tesoro a 10 años.

Incluso si la Fed baja los tipos, eso no garantiza una mejora directa en el costo de las hipotecas, según muchos analistas. Además, una reducción en las tasas podría traer más compradores al mercado, lo que podría detener la disminución de precios y devolverles poder a los vendedores.

El ciclo del mercado: del desequilibrio a la paulatina normalización

Antes del auge pandémico, el mercado inmobiliario estadounidense estaba relativamente equilibrado. Sin embargo, la explosión de la demanda y la escasa oferta durante 2020-2021 creó una burbuja que ahora está perdiendo presión. Los expertos fijan que los mercados inmobiliarios tienden a equilibrarse cada 10-15 años, y que estos vaivenes son parte del ciclo natural.

Ahora, compradores y vendedores están interactuando de manera diferente. Las pujas extraordinarias sobre el precio y las ofertas sin condiciones que eran comunes hace apenas dos años están desapareciendo. En cambio, las ofertas a la baja y las solicitudes de crédito para reparaciones o costos de cierre se han vuelto la norma.

Perspectivas para el cierre de 2025 y 2026

La mayoría de analistas espera que, salvo una baja importante de las tasas, los precios continuarán estabilizándose o incluso disminuyendo en los próximos trimestres. La clave será el balance entre oferta y demanda, así como la evolución de la economía general.

Con más viviendas disponibles y un acceso limitado a créditos, los compradores tienen la ventaja en muchas regiones. Pero aquellos vendedores con propiedades únicas, buena ubicación o que ofrecen incentivos, aún pueden cerrar tratos favorables.

Todo indica que el futuro inmediato es de adaptabilidad. Vender una casa —o comprarla— requerirá paciencia, estrategias creativas e información bien actualizada sobre las condiciones del mercado local.