¿Está rompiéndose el sueño americano? El estancamiento del mercado inmobiliario en EE.UU.

El mercado inmobiliario sigue en pausa: cifras que lo demuestran

Las ventas de viviendas previamente ocupadas en Estados Unidos se redujeron un 0,2% en agosto con respecto a julio, alcanzando una tasa anual ajustada estacionalmente de 4 millones de unidades, según informó la National Association of Realtors (NAR). Esta cifra representa la peor tasa de ventas desde junio, y aunque se registró una mejora del 1,8% con respecto a agosto del año anterior, todavía está muy lejos de las cifras promedio de los últimos 15 años.

Incluso superando las expectativas de los economistas (que anticipaban 3,96 millones), los datos reflejan una tendencia clara: la desaceleración del mercado es persistente. El valor medio nacional de venta de una casa en agosto fue de $422,600, un aumento del 2% interanual, lo que marca el vigésimo sexto mes consecutivo de incrementos en los precios de las viviendas.

¿Por qué no despegan las ventas a pesar de tasas hipotecarias más bajas?

Desde finales de julio, las tasas hipotecarias comenzaron a disminuir sutilmente, en parte por la expectativa —y eventual materialización— de la decisión de la Reserva Federal de recortar su tipo de interés clave por primera vez en un año. Sin embargo, las tasas aún son demasiado altas para muchas familias estadounidenses.

Uno de los factores principales es que los precios de las viviendas se han disparado en la última década. El índice S&P/Case-Shiller revela que los precios de las viviendas en las principales ciudades estadounidenses se han incrementado más del 45% desde 2015. Este crecimiento, pese a las correcciones ocasionales, ha erosionado sustancialmente la asequibilidad.

La tormenta perfecta: altas tasas, poca oferta y mínimo poder adquisitivo

Lo que está experimentando el mercado inmobiliario de EE.UU. no es solo una cuestión de tasas hipotecarias. Hay múltiples factores que se retroalimentan creando un escenario difícil para compradores y vendedores:

• Baja oferta de viviendas: El número de propiedades disponibles para la venta sigue siendo históricamente bajo, especialmente en los segmentos medios y bajos del mercado.
• Propietarios "atrapados" en hipotecas baratas: Muchos propietarios actuales consiguieron tasas increíblemente bajas en los años de la pandemia (alrededor del 2,5%-3%), por lo que no quieren vender para comprar otra vivienda a una tasa más alta.
• Inflación e inseguridad financiera: Las tasas de inflación, aunque moderadas últimamente, continúan restringiendo el poder adquisitivo familiar. El aumento de precios en alimentos, servicios y alquiler también compite con el presupuesto para adquirir una vivienda.

Perspectiva histórica: el peor desempeño desde los años 90

En 2022, las ventas de viviendas usadas cayeron a su nivel más bajo en casi 30 años. Es comparativamente similar a la recesión inmobiliaria de principios de los 90, donde se vio una combinación de altas tasas de interés y débil crecimiento económico.

La situación actual, sin embargo, se distingue por una paradoja: las viviendas se siguen valorando al alza, pero la actividad del mercado se desploma. Esto sugiere un desacople preocupante entre demanda potencial y realización efectiva de transacciones.

¿Qué significa este estancamiento para el futuro?

Muchos analistas consideran que el mercado inmobiliario está entrando en una nueva era post-COVID, donde el acceso a la propiedad ya no es el pilar inevitable del llamado sueño americano, sino un privilegio cada vez más reservado.

“El mercado se está ajustando a una nueva realidad de tasas más altas y precios estables”, afirma Lawrence Yun, economista jefe de la NAR. “Incluso con la leve bajada en las tasas, es improbable que veamos un repunte fuerte en ventas pronto”.

El impacto regional: no todos pierden igual

Aunque el panorama nacional es sombrío, hay excepciones. Por ejemplo:

• Estados del sur como Texas y Florida han mantenido ventas relativamente estables gracias a migración interna y mercados laborales más fuertes.
• Mercados costeros como San Francisco y Nueva York han visto correcciones moderadas en precios, pero aún sufren de baja accesibilidad.
• Ciudades medias como Omaha, Knoxville o Rochester están ganando tracción por ofrecer precios más razonables y mejor relación entre salario y costo de vida.

¿Y los compradores? Una generación que se queda fuera

Los millennials y la generación Z son los más perjudicados. Según un estudio de la firma Redfin, solo el 26% de los millennials posee una vivienda, frente al 45% de los baby boomers a la misma edad. La brecha de riqueza se amplía, ya que menos acceso a vivienda implica menor acumulación de patrimonio a largo plazo.

Además, los precios de alquiler también han subido aproximadamente un 25% desde 2020, lo que deja poco margen para ahorrar. Esto, sumado a las deudas estudiantiles, convierte la compra de una casa en un desafío casi imposible.

¿Qué puede hacerse? Opciones de política pública

Aunque es un problema multifactorial, algunas políticas podrían aliviar el estancamiento:

• Incentivos para la construcción de viviendas nuevas, especialmente en rangos medio-bajos de precio.
• Programas de ayuda para compradores primerizos (subsidios de entrada, flexibilización en puntaje crediticio).
• Regular la especulación inmobiliaria y limitar la compra masiva de viviendas por fondos de inversión.

Algunas ciudades ya lo están intentando. En Minneapolis, eliminaron las restricciones de zonificación unifamiliar, permitiendo mayor densidad de construcción. En California, se han probado programas piloto para viviendas prefabricadas más asequibles.

¿Volverá la vivienda a ser accesible?

En un contexto global donde incluso países como Alemania, Canadá y Australia enfrentan desafíos similares, muchos se preguntan si el modelo de propiedad como piedra angular de la clase media aún es viable. El mercado estadounidense deberá ajustarse si quiere evitar una generación ausente del mercado.

Por ahora, como dice el analista financiero Logan Mohtashami: “Las tasas pueden bajar, pero si no bajan los precios ni aumenta la oferta, el bloqueo persistirá”.

El mercado está en pausa, y con él, el sueño de muchos.