Zillow y Redfin bajo la lupa: ¿alianza estratégica o monopolio en formación?

Un acuerdo millonario con consecuencias cuestionables

En febrero de 2024, Zillow
desembolsó 100 millones de dólares en lo que sería la antesala de un acuerdo que hoy tiene a la compañía, junto a Redfin, enfrentando una demanda de la Comisión Federal de Comercio de Estados Unidos (FTC). Según la denuncia presentada en junio, la transacción no se detuvo únicamente en el flujo de dinero. Redfin, también una de las principales plataformas de bienes raíces en línea, habría acordado eliminar contratos con socios publicitarios, abstenerse de mostrar anuncios de propiedades multifamiliares —en algunos casos por hasta nueve años— y actuar como un transmisor exclusivo de publicaciones de Zillow en sus propias plataformas.

Esta supuesta unión estratégica entre titanes digitales del sector inmobiliario está siendo calificada por la FTC como una violación flagrante a las leyes de competencia federal.

¿Un golpe al mercado o una operación eficiente?

El argumento central de la FTC es que el pacto elimina a Redfin como competidor independiente, debilitando así la ya reducida variedad de opciones en el mercado de publicidad en alquileres para propiedades multifamiliares. Daniel Guarnera, director de la Oficina de Competencia de la FTC, declaró con contundencia: “Zillow pagó millones de dólares para eliminar a Redfin como un competidor independiente”. Añade que este tipo de acuerdos afectan directamente a arrendadores, administradores de propiedades y a la estabilidad del ya tenso mercado habitacional de Estados Unidos.

Despidos masivos e integración de talento

Uno de los puntos más controversiales resaltados en la demanda es que, después del anuncio de la alianza, Redfin despidió a cientos de empleados. Lo llamativo es que Zillow habría contratado a una especie de “escuadrón de élite” entre los despedidos, seleccionando de manera preferente a quienes considera con más potencial. Este movimiento, además de suponer una absorción masiva y selectiva de talento, refuerza la narrativa de control y concentración de poder que argumenta la FTC.

¿Realmente pro-consumidor?

Zillow no tardó en responder los señalamientos. A través de un portavoz, defendió el acuerdo como “procompetitivo y proconsumidor”. Según ellos, la agrupación de anuncios busca facilitar la vida al usuario, ampliando el acceso de los inquilinos a una mayor gama de propiedades. En el mismo sentido, Redfin afirmó que la alianza responde a un análisis financiero claro: mantener su propia fuerza de ventas específica para alquileres ya no era viable.

Redfin también destacó que, bajo el nuevo esquema, pudieron ofrecer a los anunciantes acceso a más usuarios y que al finalizar 2024, ya habían determinado que el volumen de clientes publicitarios no justificaba los costos operativos por separado. En otras palabras, se trató —según sus declaraciones— de una decisión empresarial con sentido práctico.

Una industria bajo el microscopio

El mercado inmobiliario digital en EE. UU. ha sufrido una verdadera transformación en la última década. Según la Asociación Nacional de Realtors (NAR), más del 95% de los compradores de vivienda comienzan su búsqueda en Internet. Plataformas como Zillow y Redfin no solo ofrecen listados, sino estimaciones de precios, herramientas de búsqueda personalizada, asesoría hipotecaria y soporte para transacciones inmobiliarias completas. Son, en cierto sentido, ecosistemas completos de compra y alquiler de inmuebles.

Esta creciente dependencia concentrada torna aún más delicado el surgimiento de acuerdos que podrían limitar la competencia. Y en un contexto donde el acceso a la vivienda es una crisis nacional —con estados como California, Nueva York o Florida enfrentando rentas récord y falta de oferta—, cualquier movimiento que debilite opciones puede tener consecuencias devastadoras.

Durante el reinado de lo digital, la desconfianza crece

Históricamente, los reguladores antimonopolio han jugado un papel crítico en la contención del poder de las grandes corporaciones. Ejemplos clásicos como el de Standard Oil en 1911 o la demanda contra Microsoft en los años noventa ilustran que, bajo ciertas condiciones, una “eficiencia aparente” puede ocultar un control nocivo del mercado.

La demanda de la FTC busca exactamente eso: deshacer el acuerdo entre Zillow y Redfin y ordenar, si el tribunal lo estima necesario, la reconstrucción empresarial o incluso la venta de activos para restablecer la competencia real.

Una operación reciente, pero con implicaciones a largo plazo

Es significativo señalar que Redfin fue adquirida a principios de 2024 por Rocket Companies, compañía líder en préstamos hipotecarios. Esto genera aún más preocupaciones sobre un posible efecto cascada de concentración en todas las etapas del proceso inmobiliario, desde la financiación hasta la búsqueda de propiedades y el cierre de contratos. De ahí que no solo se trate de una cuestión de anuncios, sino de un potencial oligopolio habitacional en línea.

La FTC se respalda con una votación unánime

El hecho de que los tres comisionados votaran por unanimidad para autorizar esta acción legal resalta la seriedad con la que se está tomando el caso. Señalan que mantener acuerdos de este tipo representa una amenaza directa a la “salud general del mercado habitacional” en EE. UU., y afirman que es deber del Estado proteger el interés público, incluso contra actores que ya son muy establecidos.

Adicionalmente, diversos expertos en competencia ven este caso como un examen crítico para la administración actual de la FTC, la cual ha prometido redoblar esfuerzos contra prácticas monopólicas en sectores clave como el tecnológico, farmacéutico y, ahora, el inmobiliario digital.

¿Qué viene ahora?

Las próximas semanas serán claves para conocer la respuesta oficial del tribunal y si se aplicarán medidas cautelares inmediatas. Mientras tanto, analistas del sector esperan que otras plataformas medianas y soluciones tecnológicas más pequeñas puedan aprovechar el potencial vacío competitivo para ofrecer alternativas más éticas, diversificadas y transparentes.

La pregunta clave que queda en el aire es: ¿Estamos viendo el principio de un nuevo monopolio digital, o simplemente una evolución racional del negocio inmobiliario en línea?

¿Qué puede hacer el consumidor?

• Comparar plataformas: No te limites a Zillow y Redfin. Hay otras alternativas como Realtor.com, Apartments.com, HotPads, entre otras.
• Tener clara la fuente de los anuncios: Algunos sitios repiten listados que no han sido actualizados, lo cual puede generar frustración o dolores de cabeza.
• Exigir transparencia: Los consumidores tienen derecho a saber si un anuncio está favorecido por fines comerciales o si es parte de un catálogo real.
• Estar atentos a los cambios regulatorios: Un fallo contra Zillow y Redfin podría modificar cómo se presentan las rentas en línea a partir de 2025.

Con un mercado tan relevante como el de la vivienda pendiendo de la balanza legal, este caso será uno de los más seguidos y debatidos del año. No solo por sus implicaciones legales, sino por el profundo impacto que tendrá en la vida de millones de familias estadounidenses que hoy dependen de estas plataformas para encontrar un hogar.