California pone freno a las multas abusivas de las asociaciones de propietarios: ¿una victoria para los residentes o caos vecinal a la vista?
Una nueva ley estatal limita las multas por violaciones de normas en HOAs a $100, desatando un intenso debate sobre equidad, poder y convivencia
Un cambio silencioso pero significativo
California ha dado un paso audaz y pionero al aprobar una legislación que limita severamente el poder de las asociaciones de propietarios (HOAs, por sus siglas en inglés) para imponer multas. A partir del 1 de julio de 2024, estas asociaciones no podrán aplicar multas superiores a los $100 por infracciones de reglamentos, con contadas excepciones relacionadas con salud o seguridad pública.
En un estado donde el costo de la vida crece sin freno —con una mediana de cuotas mensuales de HOA de $278, una de las más altas en EE. UU.—, este cambio apunta a reducir las cargas financieras para propietarios de clase media y baja. Pero no todos celebran.
¿Qué son las HOAs y por qué son tan poderosas en California?
Las asociaciones de propietarios son cuerpos administrativos conformados por residentes, con autoridad para establecer y hacer cumplir reglas en comunidades residenciales. Según datos de la California Association of Homeowners Associations, más del 65% de los propietarios en el estado viven en comunidades gobernadas por HOAs.
Estas entidades determinan desde la pintura de fachadas hasta el estacionamiento de vehículos recreativos, y pueden imponer sanciones económicas e incluso embargos de propiedades por incumplimientos reiterados. Esto ha derivado en tensiones crecientes entre residentes y juntas directivas.
Una medida impulsada desde las sombras
El límite de $100 fue incluido discretamente en un proyecto de ley de reforma de vivienda mucho más amplio, AB 130, sin gran debate público. Originalmente era parte de una propuesta legislativa aparte, el SB 681, presentada por la senadora demócrata Aisha Wahab de Fremont.
Louis Brown, abogado del Community Associations Institute, expresó su sorpresa: “Estábamos en negociaciones activas... de repente el lenguaje apareció en el AB 130, sin previo aviso”.
Los argumentos a favor del límite de multas
Los defensores de la medida alegan que era necesaria para proteger a los propietarios de lo que llaman “excesos autoritarios” por parte de las juntas directivas. La activista Marjorie Murray, del Center for California Homeowner Association Law, fue tajante: “Las juntas declaran culpables a los propietarios hasta que estos prueben su inocencia”.
En palabras de Wahab: “Las tarifas excesivas han drenado silenciosamente las finanzas familiares durante demasiado tiempo. Con este límite creamos reglas justas y llevamos a los propietarios y las juntas al mismo nivel”.
Los argumentos en contra: ¿caos y anarquía vecinal?
Por otro lado, líderes de juntas comunitarias y sus representantes legales temen que la nueva normativa desmantele la capacidad de imponer orden. David Zepponi, director del Executive Council of Homeowners, lo resumió así: “El límite de $100 se convierte en el nuevo precio a pagar por desobedecer. ¿Por qué almacenar tu RV si dejarlo en el driveway solo cuesta $100?”
A su juicio, la ley les arrebata una herramienta vital para fomentar la convivencia. Algunos incluso adelantan que será necesario recurrir más a demandas judiciales —más costosas y prolongadas— para resolver conflictos antes resueltos con una multa disuasoria.
Contexto nacional: las HOAs siguen creciendo
Este debate no se limita a California. Las HOAs han crecido explosivamente en EE. UU.: en 2009, el 46% de las viviendas unifamiliares nuevas estaban en comunidades con HOAs; en 2024, ese número alcanzó el 67%, según el Censo de EE. UU..
Esto surge en parte como forma de mantener la estética y los estándares de mantenimiento, pero también plantea problemas relacionados con desigualdad de poder y falta de transparencia. Las cuotas y las sanciones pueden ser una barrera cada vez mayor para familias con recursos limitados.
Casos extremos que impulsaron la reforma
El abogado Edward Susolik, presidente del bufete Callahan & Blaine, dijo haber visto HOAs infligir multas de miles de dólares como represalia, incluso hasta llegar al embargo de viviendas. “Reducir esas sanciones tiene lógica: es una de las peores cosas de vivir en California, porque las HOAs tienen muchísima autoridad”.
¿Equilibrio o resquebrajamiento de autoridad?
La ley también prohíbe a las HOAs aplicar recargos por demora o intereses, salvo en excepciones vinculadas a la salud pública. Además, otorga más flexibilidad a propietarios que deseen subsanar el problema después de haber sido multados.
En teoría, esto promueve una relación más equitativa entre residentes y gobiernos vecinales. Pero para muchos, el temor sigue siendo si la convivencia vecinal se deteriorará sin mecanismos efectivos de control.
Una medida dentro de una crisis más amplia
California se enfrenta a una crisis de asequibilidad crónica. Según el Public Policy Institute of California, el estado alberga a tres de las cinco ciudades más caras del país. Para personas con ingresos bajos o medianos, las cuotas y multas de HOAs pueden representar una carga crítica sobre el presupuesto familiar.
Este límite a las multas es parte del creciente cuerpo legislativo que busca equilibrar desarrollo con protección social, como lo son las leyes que eliminan revisiones medioambientales para construcciones nuevas.
¿Revolución o experimento riesgoso?
El nuevo límite llevará inevitablemente a una transformación en cómo las HOAs gestionan sus comunidades. Algunos lo celebran como una democratización; otros como el comienzo del deterioro del orden en zonas residenciales planificadas.
Lo cierto es que esta política plantea inquietudes válidas de ambas partes: por un lado, la urgencia de evitar abusos financieros; por otro, la necesidad de mantener normas esenciales para la convivencia.
Como dijo Susolik, el abogado con experiencia en ambos lados del asunto: “Los días de las asociaciones diciéndote que pintes tu puerta del garaje pueden haber terminado. Y eso, probablemente, sea algo bueno”.
