La batalla por el alquiler justo: ¿Cómo las tecnológicas impulsaron el aumento de rentas en EE. UU.?

Una tormenta legal sacude al mercado inmobiliario estadounidense

El gigante inmobiliario Greystar, junto a otras 25 empresas de administración de propiedades, ha accedido a pagar más de 141 millones de dólares como parte de un acuerdo histórico en una demanda colectiva que los acusa de colaborar para inflar el precio de los alquileres utilizando tecnología algorítmica proporcionada por la empresa RealPage. Este caso podría redefinir la forma en que se regula el uso de datos y algoritmos en el mercado de la vivienda en Estados Unidos.

¿Qué es RealPage y por qué está en el centro del escándalo?

RealPage, una empresa tecnológica basada en Texas, ofrece un software de gestión de ingresos que utiliza inteligencia artificial para recomendar precios de alquiler diarios. Este producto, denominado Revenue Management, sugiere precios basados en múltiples variables —incluyendo la ocupación vecina, la oferta y la demanda, y datos de mercado en tiempo real—, una herramienta que se presenta como una solución eficiente para maximizar ingresos.

El problema, según los demandantes, surge cuando múltiples compañías comparten información confidencial de precios con RealPage. Esto permitiría, en teoría, una coordinación anticompetitiva entre propietarios que, sin necesidad de contactos directos, podrían establecer tarifas similares. El resultado: precios de alquiler artificialmente altos.

“Esto representa un giro fundamental en la industria de viviendas multifamiliares y ayudará a revertir el tipo de coordinación anticompetitiva que se alega en la demanda” — Abogados de la demanda colectiva.

¿Quiénes están involucrados y cuánto pagarán?

Greystar, la mayor administradora de propiedades residenciales en EE. UU. con más de 946,000 unidades (según el National Multifamily Housing Council), pagará 50 millones de dólares como parte del acuerdo. También se compromete a dejar de compartir información no pública con RealPage.

Otras compañías involucradas y los montos que pagarán:

• BH Management (Iowa): $15 millones
• Simpson Property Group (Denver): $6.5 millones
• Otras 23 compañías: entre $550,000 y $6 millones cada una

Estas empresas no admiten haber cometido ninguna infracción, pero acceden al acuerdo para evitar litigios más largos y costosos. El dinero será distribuido entre millones de inquilinos afectados.

La presión sobre RealPage continúa

RealPage no forma parte del acuerdo actual y continúa enfrentando una demanda antimonopolio por parte del Departamento de Justicia de EE. UU. y varios fiscales estatales. En su defensa, la empresa asegura que:

• Su software se usa en menos del 10% de las unidades de alquiler en EE. UU.
• Menos del 50% de los usuarios siguen sus recomendaciones de precios.
• Contribuye a reducir precios en algunos casos al mantener altas tasas de ocupación.

“Creemos que esta demanda no tiene mérito. Nuestro producto ha sido siempre legal, y los propietarios no están obligados a seguir nuestras recomendaciones”, indicó Jennifer Bowcock, vicepresidenta de comunicación de RealPage.

¿Qué impacto tuvo este sistema en los inquilinos?

El objetivo del software es claro: maximizar ingresos para los propietarios. Pero varios estudios y testimonios indican que el efecto neto ha sido un aumento de las rentas en áreas donde el software es utilizado de forma masiva. La clave está en la coordinación de precios automatizada: al recibir sugerencias similares, múltiples compañías elevaban sus tarifas al mismo tiempo, restringiendo las opciones para los inquilinos.

En ciudades como Phoenix, Las Vegas y Atlanta, se han documentado incrementos de alquiler del 20% al 40% en los últimos años, parte de los cuales podrían estar relacionados con este fenómeno. Aunque la inflación y la escasez de vivienda también juegan un rol, la tecnología de precios automatizados añadió combustible a un mercado ya tensionado.

Cómo reaccionaron los defensores de los inquilinos

Los defensores de los derechos de vivienda aplaudieron el acuerdo, calificándolo de paso histórico, pero alertaron que no es suficiente. Piden una mayor regulación de este tipo de tecnologías y transparencia sobre cómo se fijan los precios del alquiler.

“Este es solo el principio. Se necesita ordenar el sistema y garantizar que los algoritmos no se utilicen para manipular el acceso a una necesidad básica como la vivienda” —Coalición Nacional de Defensa del Inquilino

¿Qué dice la ley sobre algoritmos y fijación de precios?

La actual legislación antimonopolio en EE. UU. no ha sido actualizada para lidiar con el auge de la inteligencia artificial y los big data. El caso de RealPage plantea un dilema moderno: ¿Puede una empresa ser culpable de fijación de precios si sus clientes simplemente siguen sugerencias automatizadas? ¿Es diferente a un cartel tradicional si no hay acuerdos firmes, solo un algoritmo compartido?

El problema legal-computacional es complejo, y aunque algunas acciones podrían calificarse como colusión tácita, aún no hay consenso legal. El Departamento de Justicia parece dispuesto a probar este terreno con RealPage como ejemplo.

Otros precedentes: ¿Estamos ante un patrón?

Este no es un hecho aislado. En otras industrias como la hotelería y la aviación, se usan sistemas algorítmicos de fijación dinámica de precios, pero con mayor regulación y transparencia. En el sector inmobiliario, la falta de regulación específica ha permitido que herramientas como la de RealPage operen durante años sin escrutinio.

Además, empresas de carsharing como Uber y Lyft también han sido criticadas por prácticas similares, donde la opacidad algorítmica deja a los conductores y clientes sin capacidad de negociar tarifas. El uso de algoritmos comienza a exigir una nueva ética digital en los negocios.

¿Qué futuro nos espera?

Si los tribunales deciden que prácticas como las de RealPage son ilegales bajo leyes antimonopolio existentes, el impacto será sísmico. No solo para compañías tecnológicas, sino para cualquier sector que utilice algoritmos conjuntos basados en datos de múltiples competidores.

Algunos expertos ya hablan de una “nueva era regulatoria para la inteligencia artificial”. Tal y como ocurrió con las leyes antimonopólicas de inicios del siglo XX que frenaron a los monopolios industriales, ahora podría llegar la hora de frenar los monopolios digitales.

El rol del gobierno: ¿regulación o cooperación?

En lugar de prohibir por completo estas soluciones, algunos analistas proponen un modelo mixto, donde los gobiernos:

• Requieran transparencia algorítmica: que se informe cómo se determinan precios.
• Regulen el intercambio de datos privados entre empresas.
• Fomenten plataformas de gestión de ingresos de código abierto, auditables por terceros.
• Ofrezcan alternativas públicas de vivienda colaborativa con tecnología ética.

Estas medidas permitirían aprovechar la eficiencia digital sin eliminar la competencia o afectar los derechos de los inquilinos.

¿Y los inquilinos? ¿Qué pueden hacer?

Si formas parte del grupo afectado por este acuerdo, posiblemente tengas derecho a una compensación. Los detalles sobre cómo acceder a este fondo serán anunciados próximamente. Además, organizaciones como National Housing Law Project ofrecen asesoramiento gratuito.

Desde ya, conviene:

• Revisar tus contratos de arrendamiento.
• Consultar si tu arrendador utilizó alguno de los algoritmos cuestionados.
• Unirte a coaliciones locales de inquilinos.

El mercado inmobiliario estadounidense se encuentra en un punto de inflexión. Y aunque la tecnología seguirá siendo parte del sistema, los consumidores —y el sistema legal— están empezando a buscar equidad y responsabilidad algoritmo-lógica.