¿Esperanza o espejismo?: El mercado inmobiliario de EE.UU. entre tasas hipotecarias, recesión e inflación

Un respiro que sabe a poco: la caída de las tasas hipotecarias

Las tasas hipotecarias en Estados Unidos están cayendo, y con ellas se respira cierta esperanza en el mercado inmobiliario. La tasa promedio de una hipoteca fija a 30 años bajó a 6.19%, su nivel más bajo desde octubre de 2024. Aunque aún altas comparadas con los mínimos históricos de 2021, este descenso ha generado un ligero repunte en la compraventa de viviendas usadas.

Según datos de Freddie Mac, esta es la tercera semana consecutiva de reducción en los tipos hipotecarios. Esto se traduce en una mejora del poder adquisitivo para potenciales compradores, aunque el alivio sigue siendo relativo si se tienen en cuenta los precios actuales del mercado.

Una tormenta perfecta: inflación, tasas altas y escasez de viviendas

Las tasas hipotecarias comenzaron a subir aceleradamente desde septiembre de 2022, impulsadas por los aumentos de la Reserva Federal (Fed) en sus tipos de interés para combatir la inflación. Desde entonces, el mercado de la vivienda ha vivido una de sus crisis más persistentes. Las ventas de viviendas usadas cayeron en 2023 a su nivel más bajo en casi tres décadas.

Una de las razones clave: el encarecimiento del crédito hipotecario. Las hipotecas a 30 años pasaron de tasas inferiores al 3% durante la pandemia a superar el 7% en enero de este año. Esto supuso que muchos compradores potenciales fueran excluidos del mercado.

Además, el aumento de precios ha sido implacable. Según la National Association of Realtors (NAR), el precio medio nacional subió en septiembre un 2,1% respecto al año anterior, hasta llegar a $415,200, estableciendo un récord para un mes de septiembre desde 1999. En los últimos seis años, el precio medio de las viviendas en EE.UU. se ha disparado un 53%.

El fenómeno de la 'trampa de la tasa hipotecaria'

Este fenómeno hace que muchos propietarios actuales, beneficiados con tasas hipotecas por debajo del 4% obtenidas en años anteriores, sean reacios a vender para no tener que asumir un nuevo crédito más caro en otro inmueble. De acuerdo con Realtor.com:

• El 80% de los propietarios actuales tiene una hipoteca con una tasa inferior al 6%.
• El 53% goza de tasas menores al 4%.

Este apego a tasas bajas genera una crónica escasez de oferta en el mercado inmobiliario. A finales de septiembre había 1,55 millones de viviendas disponibles, un 14% más que el año anterior, pero muy lejos de los cerca de 2 millones que eran habituales antes de la pandemia.

¿Quiénes compran?: El auge del pago al contado y compradores acomodados

A pesar del difícil contexto, hay quienes sí están comprando. Las ventas de viviendas aumentaron un 1,5% en septiembre comparado con agosto, y un 4,1% respecto al año anterior, alcanzando una tasa anualizada de 4.06 millones de unidades vendidas, la cifra más alta desde febrero.

Pero gran parte de esta actividad está motorizada por compradores con un elevado poder adquisitivo. Un 30% de todas las viviendas adquiridas el mes pasado se pagaron íntegramente en efectivo, según la NAR. Incluso, en la primera mitad del año 2025, un tercio de las operaciones inmobiliarias fueron pagadas sin financiamiento bancario.

Refinanciamiento: una ventana reabierta para muchos

La reciente caída de tasas también ha impulsado el refinanciamiento hipotecario. Las solicitudes de refinanciación representan actualmente el 56% del total de aplicaciones hipotecarias, según la Mortgage Bankers Association. Muchos propietarios que accedieron a hipotecas cuando las tasas estaban por encima del 6% están aprovechando para reducir sus cuotas mensuales.

No obstante, para que el refinanciamiento sea atractivo para un espectro más amplio de prestatarios, las tasas necesitarían bajar por debajo del 6%. De lo contrario, el estímulo actual será limitado.

El rol de la Fed y la política monetaria

Todos los ojos están puestos en la Reserva Federal. Su reciente decisión de bajar los tipos de interés por primera vez en más de un año, así como las expectativas de futuros recortes, han sido claves para el descenso de las tasas hipotecarias.

En su reunión de septiembre, la Fed indicó que planea hacer otros dos recortes este año y uno más en 2026. Esta política ha llevado al rendimiento del bono del Tesoro a 10 años por debajo del 4%, situándose en torno al 3.99%.

Pero el panorama no es del todo claro. La guerra comercial con China y los crecientes desequilibrios fiscales pueden alimentar presiones inflacionarias que limiten las bajadas adicionales de tasas hipotecarias.

“El recorte próximo ya está descontado en el mercado, pero la incertidumbre por diciembre, los agudos déficits y la persistente expectativa inflacionaria limitan el recorrido bajista de las tasas hipotecarias”, señaló Jake Krimmel, economista jefe de Realtor.com.

¿Un nuevo ciclo inmobiliario o una ilusión pasajera?

Expertos coinciden en que el mercado inmobiliario está en un equilibrio delicado entre la reactivación y la recesión. Lisa Sturtevant, economista jefe de Bright MLS, advirtió:

“La tensión entre las menores tasas y el aumento de la incertidumbre económica sugiere que la actividad inmobiliaria se mantendrá constante en el cuarto trimestre de 2025, cerrando el año levemente por encima de 2024.”

Aunque septiembre mostró señales tenues de recuperación, el camino hacia un mercado saludable sigue plagado de obstáculos. El desequilibrio entre oferta y demanda, sumado a los niveles de precios actuales, mantiene alejados a muchos compradores primerizos. Este grupo representó apenas el 30% de las ventas en septiembre, cuando históricamente ha movido hasta el 40% del mercado.

Además, el tiempo promedio que una vivienda pasa en el mercado antes de venderse ha aumentado: 33 días en septiembre, frente a 28 en el mismo mes del año pasado. Esto refleja que, pese a las menores tasas, muchos compradores necesitan más tiempo para decidirse o conseguir financiación.

¿Qué se puede esperar a futuro?

Con una inflación aún lejos de controlarse por completo, un mercado laboral que muestra señales de enfriamiento y unos precios inmobiliarios que no ceden, el futuro inmediato del mercado hipotecario seguirá siendo incierto.

Se estima que si las tasas hipotecarias continúan bajando a finales de año y se estabilizan alrededor del 5.5%, podríamos ver un aumento más robusto en las ventas. Pero la recuperación total dependerá también de una mejora real en la asequibilidad, ya sea vía tasas o ajuste de precios.

Y por supuesto, el papel del gobierno no es menor. Recientemente, el gobierno de EE.UU. adquirió el 10% de Intel en una controvertida movida que rompe con la doctrina republicana tradicional. Esto podría indicar una mayor voluntad de Washington por intervenir en sectores estratégicos, incluido el inmobiliario, cuya salud es vital para la economía.

Los compradores, por su parte, deberán seguir atentos no solo a las tasas de interés, sino también a las variables políticas y fiscales que puedan cambiar las dinámicas del mercado de un mes a otro.