El estancamiento del mercado inmobiliario en EE.UU.: ¿síntoma de una economía atrapada?

La tasa de cambio de vivienda en Estados Unidos ha alcanzado su punto más bajo desde los años noventa. Según un análisis reciente realizado por Redfin, apenas 28 de cada 1,000 viviendas cambiaron de propietario entre enero y septiembre de este año. Esta tendencia marca un cambio profundo en el comportamiento del mercado inmobiliario estadounidense, y plantea interrogantes sobre la salud general de la economía del país.

Un mercado inmóvil: ¿qué significa la baja rotación habitacional?

La tasa de rotación habitacional se refiere al número de viviendas vendidas dividido entre el total de propiedades existentes disponibles para la venta. A diferencia de las cifras simples de ventas, esta métrica ofrece una visión más robusta sobre cuántas personas están realmente mudándose, actualizándose o abandonando sus hogares.

En este caso, la baja tasa indica que los propietarios simplemente no se están moviendo como lo hacían antes. Según Daryl Fairweather, economista en jefe de Redfin, "no es saludable para la economía que la gente se quede estancada". De hecho, la rotación bajó un 30% en comparación con los promedios registrados entre 2012 y 2022.

Factores que frenan la movilidad inmobiliaria

• Altas tasas hipotecarias: Uno de los principales inhibidores del movimiento ha sido el incremento en las tasas de interés desde 2022. Muchos propietarios aprovecharon para refinanciar o adquirir propiedades durante el auge de tasas bajas en 2020 y 2021. Actualmente, vender una casa y comprar otra podría implicar duplicar la tasa de interés hipotecaria.
• Falta de incentivos laborales: Tradicionalmente, los cambios de empleo o ascensos motivaban a mover residencia. Hoy, el mercado laboral está igual de estancado. Solo se añadieron 22,000 empleos en agosto, una cifra muy inferior a los 80,000 previstos por analistas.
• Precios elevados: A pesar de la desaceleración del mercado, el precio medio de las viviendas ocupadas ha aumentado en un 53% durante los últimos seis años, haciendo difícil que nuevos compradores puedan acceder al mercado.

Mercado laboral y su vínculo con la propiedad

Fairweather apunta que este fenómeno está reflejando "cómo la economía está atascada". Estamos en un mercado de trabajo con bajas contrataciones y despidos limitados. Las oportunidades para un ascenso o un cambio profesional, que suelen ir acompañadas de un movimiento residencial, son pocas.

Las cifras también lo evidencian. La firma ADP reportó que en septiembre el sector privado perdió 32,000 empleos. Este dato resulta alarmante en un entorno donde grandes corporaciones como Microsoft, General Motors, Amazon y Target han implementado recortes. Todo esto contribuye a una sensación de inseguridad financiera que hace que los estadounidenses prefieran permanecer en sus hogares actuales.

¿Cómo afecta esto al crecimiento económico?

La parálisis en el mercado inmobiliario lleva consigo diversas consecuencias:

• Menor inversión en construcción y mobiliario: Una casa nueva generalmente significa compras de electrodomésticos, reformas, y otros gastos que estimulan la economía local.
• Impide la movilidad social: Si las personas no se mudan, tampoco acceden a mejores escuelas, empleos más lucrativos o entornos más seguros.
• Reducción en el ingreso de impuestos municipales: Las ventas generan impuestos de transferencia y dinamismo económico local. Al estancarse, los ingresos de muchas municipalidades también se resienten.

¿Hay alguna luz al final del túnel?

Recientemente, las tasas de interés a 30 años bajaron, alcanzando su punto más bajo en más de un año, lo cual podría brindar un pequeño alivio a quienes buscan comprar. Sin embargo, el problema es más complejo, ya que la asequibilidad sigue siendo una barrera importante.

Con una media nacional que supera los $400,000 por vivienda y una oferta limitada, incluso estas bajas tasas pueden no ser suficientes para generar un impulso significativo.

¿Estamos frente a un nuevo paradigma?

La pregunta más crítica es si estamos viendo un cambio estructural en el comportamiento de los estadounidenses en relación a la vivienda. El clásico "escalón inmobiliario", donde las personas compraban una casa inicial y luego se mudaban a propiedades más grandes o mejor ubicadas, podría estar quedando atrás.

En su lugar, podríamos estar entrando en una etapa donde las personas aspiran menos a la propiedad o la consideran un objetivo casi inalcanzable. Esto resuena con encuestas recientes que muestran cómo los jóvenes de entre 25 y 34 años están retrasando o abandonando del todo la compra de vivienda.

El impacto generacional

Millennials y la Generación Z enfrentan desafíos particulares. De acuerdo con datos del National Association of Realtors, el promedio de edad del comprador de vivienda por primera vez es de 36 años, la cifra más alta desde que se llevan registros.

Los elevados costos de vida, la deuda estudiantil y la inflación reducen aún más la capacidad de ahorro de las generaciones jóvenes, quienes se ven obligadas a alquilar por más tiempo o a compartir vivienda con familiares.

Más allá del mercado: efectos en la salud mental y vida familiar

Vivir en un hogar que ya no se ajusta a las necesidades familiares —por falta de espacio, ubicación o servicios— no solo tiene implicaciones económicas, sino también emocionales y sociales. El estrés acumulado por la imposibilidad de mudarse impacta negativamente el bienestar general.

Algunos estudios sugieren que el 94% de los estadounidenses en 2023 creen que el sueño de la casa propia está fuera de su alcance, lo cual erosiona una de las piedras angulares del llamado "sueño americano".

¿Qué puede hacerse al respecto?

Varios expertos proponen medidas para aliviar el estancamiento:

• Incentivos para la movilidad laboral: Como subsidios para la reubicación o bonificaciones fiscales a quienes venden vivienda primaria para cambiar de empleo.
• Programas de créditos flexibles: Adaptados a condiciones reales post-pandemia, considerando arrendamientos previos, estabilidad laboral o pagos constantes, más allá del puntaje crediticio tradicional.
• Fomento de viviendas asequibles: Mejor uso del suelo, permisos más ágiles y colaboración público-privada para construir viviendas accesibles y sostenibles.

Reflexión final

Lo que estamos experimentando ahora va más allá de una simple desaceleración del mercado. Es un reflejo de un modelo económico y social en transformación. Recuperar la rotación inmobiliaria no solo reactivaría un sector clave, sino que podría reanimar muchos otros engranajes de la economía estadounidense.

Pero para ello se necesita más que tasas hipotecarias más bajas. Se requiere una visión estratégica que conecte empleo, vivienda, bienestar y planificación urbana de forma integrada.