¿Un leve repunte o una tendencia? Radiografía del mercado inmobiliario de EE.UU. en 2024

Por primera vez en meses, el mercado inmobiliario estadounidense da tímidas señales de recuperación. En octubre, la venta de viviendas ya ocupadas aumentó un 1,2% respecto al mes anterior, registrando una tasa anualizada ajustada de 4,10 millones de unidades, según informó la National Association of Realtors (NAR). Esta cifra, aunque levemente superior a la esperada (4,09 millones), continúa muy por debajo del promedio histórico de 5,2 millones de unidades por año.

Las tasas hipotecarias: Entre el freno y el impulso

Las tasas de interés han sido protagonistas en esta batalla por recuperar el ritmo del mercado. Desde que comenzaron a subir bruscamente en 2022, el mercado de viviendas usadas se ha desacelerado drásticamente. Las ventas del año pasado marcaron el peor nivel en casi tres décadas. Sin embargo, la reciente caída en las tasas hipotecarias ha ofrecido cierto alivio a los compradores potenciales.

Entre agosto y octubre de este año, el promedio de la tasa para una hipoteca a 30 años descendió desde un rango del 6,63% - 6,26% hasta un mínimo de 6,17% el 3 de octubre de 2024, su nivel más bajo en más de un año, según datos de Freddie Mac. Ese descenso breve impulsó algunas compras, lo cual explica el aumento reciente en ventas. Pero desde entonces, las tasas han empezado a trepar nuevamente.

Precios récord: ¿se congela el sueño americano?

El precio mediano nacional de venta se elevó un 2,1% interanual en octubre, alcanzando los $415,200 dólares, un récord histórico para cualquier mes de octubre desde 1999. Es el 28º mes consecutivo con aumentos anuales en los precios de las viviendas.

Este nivel de precios ha hecho que la propiedad se convierta en un privilegio cada vez más inaccesible, sobre todo para los compradores primerizos. Según un informe de NAR, más del 60% de los hogares en Estados Unidos ahora están económicamente excluidos del mercado de viviendas nuevas o usadas debido a los altos precios y tasas de interés.

El dilema de la oferta: ¿dónde están las casas?

Parte del problema estructural en el mercado es la baja oferta. Aunque el inventario subió un 10,9% desde octubre de 2023, todavía sigue lejos de los niveles pre-pandemia. Actualmente hay 1,52 millones de viviendas disponibles, cuando antes de 2020 esta cifra rondaba los 2 millones.

Lawrence Yun, economista jefe de NAR, señaló que para que el mercado regrese a la "normalidad" se necesitaría al menos un millón de ventas adicionales por año. "Solo estoy proyectando un aumento de medio millón el próximo año", dijo Yun. "No creo que lleguemos a ese millón en 2025".

Compradores resistentes: ¿Quién está comprando en este contexto?

Aunque la mayoría ha sido excluida del mercado por razones económicas, aún existen compradores con suficiente poder adquisitivo, bien sea por ingresos, ahorros o propiedades previas. Este grupo está aprovechando la reciente caída de tasas y la mayor cantidad de opciones.

Además, se está viendo un repunte en inversores que, pese al entorno incierto, perciben oportunidades en ciertos mercados metropolitanos donde los precios, aunque altos, no se han disparado tanto como en Nueva York, Los Ángeles o San Francisco.

El contexto económico general: luces y sombras

El mercado laboral también influye en la decisión de compra. En septiembre se añadieron 119,000 empleos, superando ampliamente las expectativas de 50,000. Sin embargo, el desempleo subió al 4,4%, y más de 470,000 personas ingresaron al mercado laboral.

Según el Departamento de Trabajo, las solicitudes semanales de beneficios por desempleo (datos actualizados al 15 de noviembre) bajaron a 220,000, dentro de los rangos normales. El promedio móvil de cuatro semanas también bajó ligeramente, lo que indica menos despidos a gran escala.

No obstante, empresas grandes como Microsoft, Google, Meta, Intel, Disney e incluso Amazon han anunciado importantes recortes de personal en lo que va del año. La incertidumbre laboral también pone en pausa muchas decisiones importantes de los consumidores, incluida la de comprar una casa.

El impacto del shutdown gubernamental

La reciente parálisis del gobierno federal (del 1 de octubre al 15 de noviembre) afectó directamente la recopilación y publicación de datos económicos clave. Durante 43 días, inversores, analistas y el propio Federal Reserve quedaron sin métricas confiables sobre empleo, inflación o consumo.

Esta falta de información aumentó la percepción de riesgo y bajó la confianza general, un factor que también pesa a la hora de decidir si comprar, invertir o esperar.

Perspectivas para 2025 y más allá

• Tasas de interés: El comportamiento de la Reserva Federal será clave. Si decide no subir más las tasas o incluso recortarlas, la accesibilidad de las hipotecas podría mejorar.
• Inventario: Aumentar la oferta de vivienda a niveles pre-2020 requerirá incentivos económicos que motiven la construcción y recompensen a los pequeños propietarios para vender.
• Salarios: Sin un crecimiento salarial real, especialmente en zonas metropolitanas, pocos podrán acceder a los precios actuales del mercado.

En palabras de Yun: "Volver a las cifras normales de venta tomará tiempo, medidas políticas adecuadas y cierta estabilidad macroeconómica. Por ahora, estamos en una fase de transición, lejos aún del renacimiento inmobiliario".

¿Es buen momento para comprar?

Depende. Quienes tengan estabilidad laboral, un capital inicial saneado y puedan negociar tasas aceptables quizá encuentren buenas oportunidades. Hay más opciones en el mercado que en 2023, y los vendedores están comenzando a ofrecer incentivos (como cubrimiento parcial de costos de cierre, tasas subsidiadas o renovaciones incluidas).

Pero para la mayoría, la vivienda sigue representando un sueño difícil de alcanzar. Entre inflación, estancamiento salarial y tipos altos, el panorama inmobiliario estadounidense continúa siendo más una historia de resistencia y repliegue, que de expansión.