Trump y la crisis de vivienda en EE. UU.: ¿Populismo o solución viable?
El expresidente presenta un ambicioso plan para devolverle el sueño de una casa propia a los estadounidenses comunes, pero ¿realmente puede cumplirlo?
Trump regresa al centro del debate con una vieja promesa: más estadounidenses con casa propia
En su discurso más reciente durante el Foro Económico Mundial en Davos, Suiza, Donald Trump centró su mensaje en un tema que toca una fibra sensible dentro del electorado estadounidense: la crisis de vivienda. Con propuestas que incluyen la reducción de intereses hipotecarios y la prohibición a grandes inversores institucionales de comprar casas unifamiliares, Trump confirma que el tema inmobiliario será crucial en su posible regreso a la Casa Blanca.
La intervención de Trump coincide con un momento crítico en el mercado inmobiliario estadounidense. Desde 2022, la combinación de tasas hipotecarias elevadas, años de aumento acelerado en los precios y una escasez crónica de viviendas ha dejado a muchos fuera del sueño americano de la propiedad de una casa.
El mercado inmovilizado: ¿Qué tan grave es la situación?
Estados Unidos viene arrastrando un estancamiento en las ventas de viviendas ocupadas desde hace casi dos años. De hecho, las ventas anuales alcanzaron en 2023 su punto más bajo en 30 años. Las causas son múltiples:
- Una oferta limitada debido a más de una década de construcción por debajo del promedio histórico.
- Tasas hipotecarias que superaron el 7% a inicios de 2025, haciéndolas inaccesibles para muchos.
- El creciente intervencionismo de inversores institucionales, que compran casas en masa y las destinan al alquiler.
De acuerdo con Freddie Mac, la tasa promedio de interés para hipotecas a 30 años bajó recientemente al 6.06%, el nivel más bajo en más de tres años. Pero esto sigue siendo elevado en comparación con los niveles inferiores al 3% durante la pandemia.
La receta de Trump: políticas que despiertan pasiones
En Davos, el expresidente anunció cuatro políticas clave para democratizar la vivienda:
- Reducción de tasas de interés hipotecarias mediante la compra, por parte del gobierno federal, de hasta $200 mil millones en bonos hipotecarios.
- Límite del 10% en tasas de interés de tarjetas de crédito por un año, para permitir que los ciudadanos ahorren para el pago inicial de una vivienda.
- Prohibición de compra de viviendas unifamiliares por parte de grandes inversores institucionales.
- Facilitar que ciudadanos comunes puedan adquirir casas embargadas antes que los fondos de inversión.
“Las casas deben estar destinadas para familias, no para corporaciones. América no se convertirá en una nación de arrendatarios”, declaró Trump.
¿Política real o populismo electoral?
Las declaraciones de Trump han encendido un debate entre economistas, expertos en vivienda y medios. Algunos consideran que muchas de las ideas son estratégicamente orientadas a su base electoral, mientras que otros reconocen que ponen sobre la mesa un problema ignorado por décadas.
Desde Redfin, Daryl Fairweather destaca que, aunque vetar la compra de casas por parte de grandes fondos suena atractivo, en la práctica sería difícil de implementar eficientemente: “La mayoría de las casas en alquiler están en manos de pequeños inversionistas particulares, no de fondos. Esto limita el impacto real de la medida”.
Tampoco está claro cómo la administración (en caso de un regreso al poder) definiría quién es un “gran inversor institucional”, ya que muchos fondos operan a través de complejas estructuras legales. Por otro lado, el impulso a tasa baja de tarjetas de crédito también ha sido cuestionado por sectores bancarios que ven la medida como intervencionista y afectaría su rentabilidad.
Una mirada al pasado: la historia de EE. UU. con la vivienda como bandera política
La vivienda propia ha sido durante décadas uno de los pilares centrales del “Sueño Americano”. Franklin D. Roosevelt promovió fuertemente el acceso a la vivienda tras la Gran Depresión con políticas de préstamo público. En los años 50, el boom de los suburbios fue acompañado de masiva construcción pública y privada, y el gobierno garantizó millones de hipotecas.
Sin embargo, la Gran Recesión de 2008 fue un punto de quiebre. El colapso del sistema subprime y la burbuja inmobiliaria provocaron ajustes regulatorios que endurecieron el acceso a hipotecas para familias de ingreso bajo y medio.
Hoy, el panorama luce sombrío: más del 60% de los millennials aún no son propietarios de una vivienda, mientras generaciones anteriores alcanzaban ese hito a más temprana edad (Pew Research, 2023).
El rol del Congreso y la Fed: ¿tiene Trump espalda política para implementar su plan?
Aun si triunfa en las elecciones, Trump necesita del Congreso para implementar la mayoría de sus políticas, y su relación con el poder legislativo ha sido históricamente tensa. Además, una de sus medidas —la intervención en las tasas de interés de la Fed— supone cambiar su presidente actual, Jerome Powell, cuyo mandato culmina en mayo de 2025.
“Tenemos que nombrar alguien que esté en sintonía con las necesidades verdaderas del pueblo”, aseguró Trump, sin mencionar aún reemplazos concretos.
No obstante, aún con cambios en la dirección del banco central, la correlación entre las tasas de la Fed y las tasas hipotecarias no siempre es directa, como se vio tras el primer recorte de 2024: las tasas hipotecarias, en vez de bajar, subieron.
Un país dividido: reacciones al plan
La opinión pública se divide. Los votantes jóvenes ven las medidas con interés, especialmente quienes intentan salir del alquiler. Sin embargo, críticos acusan a Trump de simplificar un problema estructural para fines políticos.
“Reducir el costo del crédito no arregla el problema de raíz: la falta de oferta. Necesitamos construir más viviendas, no solo manipular tasas”, asegura Lawrence Yun, economista jefe de la NAR (National Association of Realtors).
Y no es para menos. Según un estudio de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB), Estados Unidos necesita construir 3.8 millones de unidades adicionales para satisfacer la demanda actual (NAHB, 2023).
¿Un futuro hipotecado para los inversionistas?
El otro gran sector afectado por las propuestas de Trump es el de los fondos e inversionistas institucionales, como Blackstone o Invitation Homes, que han comprado decenas de miles de viviendas desde la recesión de 2008. Su modelo de negocio está basado en comprar barato, alquilar y esperar revalorización.
Estudios recientes muestran que en ciudades como Atlanta o Phoenix, el 5 al 8% de las viviendas son propiedad de fondos de inversión. Prohibirles comprar nuevas propiedades podría distorsionar el mercado secundario y crear un efecto cascada en el precio de inmuebles y rentas.
¿Y el votante promedio qué piensa?
Más allá de la técnica o la viabilidad política, el plan de Trump dialoga con una frustración real y creciente: la desesperanza generalizada, especialmente entre los jóvenes, de tener una vivienda propia algún día.
Una encuesta de YouGov/Forbes de principios de 2024 reveló que el 68% de los estadounidenses menores de 35 años cree que “nunca podrán tener casa propia” bajo las condiciones actuales. Ese es un tsunami cultural, económico y electoral que ningún candidato puede ignorar.
En ese sentido, Trump quizás no tenga aún una solución completa, pero ha tocado una de las teclas más urgentes y poderosas del momento: el regreso del sueño de la casa propia.
