Pequeñas viviendas, grandes oportunidades: Berkeley apuesta por las ADUs como solución habitacional

Una medida disruptiva frente a un mercado inasequible

En Berkeley, donde el precio promedio de una vivienda unifamiliar ronda los 1.4 millones de dólares, el acceso a la propiedad se ha convertido en una aspiración casi utópica para muchas personas. Frente a esta realidad, el Ayuntamiento ha aprobado una ordenanza revolucionaria que permite a los propietarios vender unidades auxiliares de vivienda (Accessory Dwelling Units o ADUs) —como casas traseras o sótanos acondicionados— como condominios independientes.

Esta medida tiene como objetivo aumentar la oferta de viviendas asequibles en la ciudad. Según el concejal Brent Blackaby, la idea es clara: “Estamos intentando crear más inventario de vivienda disponible por menos de un millón de dólares”.

¿Qué cambia con esta nueva ordenanza?

Hasta el 2023, las leyes estatales y locales prohibían la venta por separado de las ADUs. Sin embargo, con la entrada en vigor de la ley estatal AB 1033, los municipios tienen la potestad de autorizar dicha práctica. Berkeley sigue así los pasos de San José, que fue pionera al implementarla el año pasado.

Con la nueva normativa, el proceso de conversión de una ADU en condominio será acelerado y simplificado:

• No será necesario realizar audiencias públicas ni procesos de apelación.
• Los propietarios no pagarán la tarifa habitual que cobra la ciudad por convertir una unidad de renta en condominio.
• Se deberá presentar un plano de separación de la propiedad al ayuntamiento.

Además, los inquilinos de ADUs cubiertas por control de alquiler tendrán un derecho preferente de compra por tres meses, durante los cuales podrán adquirir sus unidades antes de que salgan al mercado.

¿Por qué son tan importantes las ADUs hoy?

Las unidades accesorias se han consolidado como una de las principales formas de añadir vivienda en Berkeley. Desde 2018, se han otorgado en promedio más de 100 permisos de construcción de ADUs al año. Muchos propietarios las utilizan como una fuente de ingresos por renta o como espacio adicional para familiares.

El interés es tan extendido que dos concejales debieron excusarse de participar en la votación: Rashi Kesarwani, quien posee una propiedad con una ADU, y Igor Tregub, inquilino en una de ellas.

¿Acceso a la propiedad o desprotección del inquilino?

Si bien el consejo apoyó ampliamente la medida como una solución para facilitar la compra de vivienda, la división emergió al discutir los derechos de los inquilinos.

La concejala Cecilia Lunaparra propuso varias enmiendas orientadas a fortalecer las protecciones para los inquilinos actuales de ADUs. Entre sus propuestas destacaban:

• Impedir la conversión de una ADU en condominio durante cinco años si su ocupante fue desalojado sin culpa.
• Aplicar la tasa de mitigación de vivienda asequible a las conversiones, salvo que la unidad quede bajo control de alquiler al ser rentada nuevamente.

“La pregunta de fondo es cómo equilibramos la estabilidad de los inquilinos de ADUs con las oportunidades de propiedad para nuevos compradores”, explicó Lunaparra. “Yo también aspiro a comprar un condominio algún día, pero no quiero que eso signifique desplazar a mis amigos actuales que alquilan estas unidades”.

Resistencia política y social

El Consejo de Estabilización de Rentas de Berkeley, varios estudiantes de la Universidad de California y organizaciones como East Bay for Everyone respaldaron las enmiendas de Lunaparra. Sin embargo, muchos de sus colegas no las apoyaron, argumentando que podrían desincentivar la conversión y construcción de nuevas ADUs.

“Estoy convencido de que las conversiones en condominio representan una herramienta valiosa. Debemos tener cuidado con no crear obstáculos que perjudiquen la producción de nuevas unidades”, dijo el concejal Terry Taplin.

La Asociación de Propietarios de Berkeley, grupo de cabildeo de arrendadores, también se opuso a las enmiendas por los costos adicionales que implicarían.

Finalmente, el Consejo rechazó las propuestas de Lunaparra. Su enmienda más moderada —extender el derecho de compra de tres meses a todos los inquilinos sin importar control de renta— no alcanzó la mayoría necesaria y sólo obtuvo cuatro de los cinco votos requeridos. La ordenanza principal fue aprobada por 6-1, con Lunaparra como la única disidente.

¿Un modelo replicable en otras ciudades?

La medida de Berkeley podría sentar un precedente para otras ciudades de California y del país que enfrentan crisis similares de acceso a la vivienda. Según un reporte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California, el estado necesita construir 2.5 millones de nuevas viviendas para 2030, y las ADUs son una de las vías preferentes por su menor impacto ambiental, rapidez de construcción y bajo coste.

Además, estudios como los del UC Berkeley Terner Center for Housing Innovation han demostrado que convertir ADUs en propiedades independientes podría permitir que familias jóvenes o de ingresos medianos entren al mercado de la propiedad sin necesidad de grandes sumas.

La tensión entre dos derechos legítimos

Este nuevo enfoque urbanístico pone sobre la mesa una tensión fundamental: el deseo colectivo de incrementar la oferta de vivienda versus el derecho a la estabilidad habitacional de quienes ya habitan esas unidades. La ausencia de protecciones sólidas plantea preguntas éticas, especialmente si los desalojos se convierten en paso previo a la venta.

El caso de Berkeley es un experimento político que confronta dos banderas del progresismo urbano: el desarrollo inclusivo y asequible y la protección de los inquilinos vulnerables. ¿Pueden coexistir sin que una devore a la otra?

¿Y ahora qué?

Berkeley ya ha pisado el acelerador. Ahora, tocará observar cómo evoluciona el mercado en los próximos meses. ¿Se disparará el número de ADUs convertidas en condominios? ¿Se mantendrán los arrendadores honestos en sus prácticas? ¿Se provocará un desplazamiento masivo o será realmente una vía hacia la democratización de la propiedad?

Mientras tanto, otras ciudades como Oakland, Los Ángeles o San Francisco evalúan el modelo. El debate apenas comienza, pero si algo está claro es que las viviendas pequeñas se han convertido en el escenario político donde se libra uno de los combates más urgentes y complejos de nuestras urbes: el derecho a vivir dignamente.