Crisis hipotecaria y política: El controvertido plan de Trump y Pulte que sacude al sistema financiero

Por Redacción Especial

El giro radical de la política hipotecaria en EE.UU.

El director de la Agencia Federal de Financiamiento Hipotecario (FHFA, por sus siglas en inglés), Bill Pulte, ha dado un paso que podría reconfigurar el panorama económico e hipotecario de Estados Unidos por años. A espaldas de una consulta formal a la Casa Blanca o al Departamento del Tesoro, Pulte otorgó a los prestamistas hipotecarios respaldados por el gobierno federal —Fannie Mae y Freddie Mac— la autoridad para expandir drásticamente sus carteras de bonos hipotecarios.

Esto ocurre en el contexto de un mandato del expresidente Donald Trump para comprar hasta $200 mil millones en bonos, con el objetivo de reducir las tasas hipotecarias. Sin embargo, con la nueva dirección adoptada por la FHFA, ahora estas entidades pueden adquirir hasta $225 mil millones cada una, lo que representa un aumento potencial de $170 mil millones sobre la cantidad original asignada.

Este artículo explorará cómo esta maniobra podría afectar a millones de estadounidenses, las posibles consecuencias para el mercado hipotecario y los riesgos que implica desafiar el consenso regulatorio establecido tras la crisis financiera de 2008.

¿Un déjà vu de la burbuja inmobiliaria de 2008?

Entre 2008 y 2009, Estados Unidos sufrió una de las peores crisis financieras de su historia reciente, causada en gran parte por el colapso del mercado inmobiliario. Fannie Mae y Freddie Mac, dos pilares del sistema hipotecario estadounidense, se vieron obligados a aceptar un rescate financiero del gobierno y fueron colocados bajo «conservaduría» federal. Desde entonces, la regulación ha impuesto límites estrictos a la cantidad de bonos que pueden mantener en sus carteras.

La decisión de Pulte revierte esta política. Con el límite restablecido a $225 mil millones para cada entidad, se abre no solo la posibilidad de intervenir rápidamente en el mercado de bonos, sino también de reactivar dinámicas que —según muchos expertos— fueron responsables del colapso de 2008.

Críticas desde todos los frentes

Las reacciones no se han hecho esperar. La senadora demócrata Elizabeth Warren afirmó que esta medida es solo “una cortina de humo para que Trump y Pulte presuman en redes sociales”. Añadió que la política tendrá escaso efecto en reducir tasas hipotecarias a largo plazo y que “incrementa los riesgos hacia Fannie y Freddie”.

Incluso algunos conservadores han externado preocupaciones. Edward Pinto, exejecutivo de Fannie Mae y actualmente investigador del American Enterprise Institute, señaló que esta clase de anuncio tiene efectos temporales, comparándolos con un “subidón de azúcar”.

“Esto tal vez tenga un efecto, pero será pasajero”, recalcó Pinto. “Es fácil para el gobierno cometer un error aquí. Ya lo ha hecho en el pasado.”

¿Pan para hoy, hambre para mañana?

Los defensores del plan sostienen que este tipo de intervención podría ayudar a reducir las tasas de interés que han estado presionando a los compradores de vivienda, especialmente a primeros compradores. Sin embargo, los economistas apuntan a un problema estructural mayor: la escasez de viviendas.

De acuerdo con un informe de la National Association of Realtors de 2023, EE.UU. enfrenta un déficit de alrededor de 5.5 millones de unidades habitacionales. Si la oferta es tan limitada, una baja en la tasa hipotecaria solo inflará aún más los precios de las propiedades, beneficiando a los vendedores e inversores, pero no al comprador promedio.

Así lo expresó el exasesor de Barack Obama en temas de vivienda, Jim Parrott:

“Esto es como dejar salir al genio de la lámpara... y sabemos cuánto daño causó ese genio la última vez que se descontroló.”

Intereses políticos por encima de la estabilidad

Varios analistas ven en esta estrategia un movimiento claramente electoral. Las elecciones legislativas se acercan, y la economía es un tema crucial en la contienda por el Congreso. Reducir temporalmente las tasas hipotecarias podría enviar una señal política de eficiencia y acción, especialmente al electorado más golpeado por el incremento en el costo de vida.

No obstante, la estrategia también podría estar diseñada para preparar el terreno financiero para una futura Oferta Pública Inicial (IPO) de Fannie Mae y Freddie Mac. Algunos expertos sugieren que elevar el valor de sus carteras mediante la compra de bonos puede hacer que parezcan más atractivas a inversionistas privados cuando llegue el momento de privatizarlas.

Pulte: ¿funcionario público o operador político?

Bill Pulte no es un burócrata de perfil bajo. Más bien, ha aprovechado su puesto para acumular influencia dentro y fuera de la agencia. No solo se ha hecho nombrar presidente de Fannie y Freddie, también ha impulsado medidas legales contra figuras que se oponen a Trump, incluyendo una propuesta de investigación criminal federal contra Jerome Powell, presidente de la Reserva Federal.

Además, ha despedido a funcionarios de ética de sus propias agencias y ha presionado a Trump para respaldar ideas poco ortodoxas, como la creación de hipotecas a 50 años, intentando así fomentar la inversión inmobiliaria.

La estructura normativa en riesgo

La FHFA y el Departamento del Tesoro han mantenido desde 2012 un límite combinado de $450 mil millones para las carteras de inversión de Fannie y Freddie. Gracias a maniobras recientes, estos topes se habían reducido a $25 mil millones por entidad al inicio de 2024. El nuevo movimiento de Pulte cambia esa política y representa un reinicio de la era de grandes inversiones y riesgos que caracterizó los años antes de la crisis.

La justificación formal de la FHFA es que estas medidas permitirán “ejercer presión significativa a la baja” sobre las tasas hipotecarias. Sin embargo, también se ha revelado que las empresas no necesitan aprobación previa para comenzar las compras, siempre que presenten sus planes a la agencia reguladora.

¿Maniobra brillante o bomba de tiempo?

Al día de hoy, ni Fannie Mae ni Freddie Mac cuentan con la liquidez suficiente para realizar compras inmediatas de hasta $225 mil millones. Para lograrlo, probablemente tendrían que recurrir a nuevos mecanismos de deuda, lo cual implica mayores riesgos financieros tanto para sus balances como para el sistema hipotecario estadounidense.

Expertos y exfuncionarios han advertido además que las decisiones que implican este nivel de riesgo deberían pasar por el Congreso o, al menos, contar con la participación activa del Tesoro. La opacidad con la que se manejó este cambio genera sospechas entre miembros de ambos partidos, aunque especialmente entre demócratas que recuerdan los estragos de la crisis anterior.

El fantasma del 2008

No es necesario regresar muchos años en el tiempo para comprender el motivo por el cual estos anuncios generan preocupación. En 2008, numerosas instituciones financieras colapsaron debido a prácticas similares: adquisiciones de bonos hipotecarios de alto riesgo, muchas veces respaldados por activos sobrevaluados. El gobierno terminó interviniendo no solo para rescatar bancos, sino para evitar una recesión global de magnitudes desconocidas.

¿Podría este nuevo enfoque ser una repetición de la historia?

Según analistas, todavía es temprano para afirmar qué impacto real tendrán estas medidas, pero ya hay señales de alarma:

• El mercado hipotecario estadounidense suma más de $13 billones (trillion en inglés), de modo que un impulso descoordinado puede causar efectos sistémicos.
• La falta de coordinación institucional podría generar inseguridad jurídica y volatilidad en el sector confianza-inversionistas.
• La politización del sistema hipotecario puede desdibujar las líneas entre interés público y beneficio electoral.

Como señalaba el periodista financiero George Parker: “Lo que distingue un ciclo político de un ciclo económico es cómo uno termina alimentando al otro. Nunca con buenos resultados.”

Un vistazo al futuro

La historia de la intervención estatal en el mercado hipotecario está llena de altibajos. Desde la creación de Fannie Mae en 1938 durante el New Deal, hasta la crisis que provocó su caída en 2008, existe un patrón claro: cuando la política interviene con fines cortoplacistas y sin soporte estructural, el sistema se resiente.

Bill Pulte ha declarado que esta maniobra simplemente otorga “flexibilidad legal”, negando que se haya superado el techo de $200 mil millones. Aun así, la correspondencia oficial de la FHFA contradice ese mensaje. Por ahora, el mercado observa en silencio, pero los ecos del pasado resuenan con fuerza.