El mercado de la vivienda en EE. UU.: señales de recuperación en medio de un ajuste prolongado

La noticia de que las ventas de viviendas existentes en Estados Unidos subieron 3.2% en mayo respecto al mes anterior —hasta una tasa anual ajustada estacionalmente de 4.17 millones de unidades— resulta alentadora para un mercado que ha estado en estado de letargo desde 2022. Pero detrás del titular hay matices: el aumento refleja recuperación en regiones, presión constante de las tasas hipotecarias y una escasez crónica de oferta que mantiene los precios en niveles máximos.

Un repunte que no borra el historial de la última década

El informe de la National Association of Realtors (NAR) enfatiza que las ventas subieron 3.2% en mayo año contra año y alcanzaron el ritmo anual de 4.17 millones, superior a las expectativas de los economistas (aprox. 4.07 millones, según FactSet). Aunque la cifra implica una mejora, aún está por debajo del ritmo histórico cercano a 5.2 millones de unidades anuales que se consideraba la norma antes de las turbulencias recientes.

Desde 2022 el mercado ha sufrido un frenazo: las tasas hipotecarias se elevaron desde mínimos históricos alcanzados durante la pandemia y sostuvieron una actividad de compraventa más baja. Frente a ese contexto, el leve repunte en mayo sugiere que algunas zonas y segmentos de compradores están aprovechando ventanas de oportunidad cuando las condiciones son algo más favorables.

¿Qué está impulsando las ventas de mayo?

Varias fuerzas contribuyeron al alza de las ventas en mayo:

• Variación regional: NAR reportó aumentos interanuales en el Medio Oeste, Sur y Oeste, mientras que el Noreste mostró descensos, lo que refleja dinámicas locales distintas.
• Tasas hipotecarias: aunque las tasas han estado en una tendencia general al alza durante la primavera, permanecen por debajo de los niveles de hace un año en términos promedio. Freddie Mac informó que la tasa promedio a 30 años osciló entre 6% y 6.46% en marzo y abril, y se situó en 6.48% la semana previa al informe; cifras que, aunque elevadas frente a los mínimos, son más atractivas que picos recientes.
• Compradores primerizos: el mes pasado los compradores primerizos representaron 35% de las compras, la mayor proporción desde junio de 2020, según comentarios de economistas del sector. Ese grupo históricamente promedia alrededor de 40% cuando el mercado es más fluido.

La oferta, el factor que sigue marcando la pauta

A pesar del repunte en ventas, la oferta de viviendas sigue siendo limitada. Para finales de mayo hubo 1.55 millones de viviendas sin vender en los inventarios de mercado, apenas 0.6% más que en el mismo mes del año anterior y 3.3% por encima de abril. Esa cifra sigue lejos de las cerca de 2 millones de viviendas en venta que eran habituales antes de la pandemia, y equivale a una oferta para 4.5 meses al ritmo actual de ventas.

En términos de equilibrio, un mercado sano suele presentar entre 5 y 6 meses de inventario; por debajo de eso se favorece a los vendedores y presiona al alza los precios. De hecho, la mediana del precio de venta en Estados Unidos aumentó 1.3% en mayo respecto al año anterior, hasta $429,300, un récord para un mes de mayo en la serie del NAR que data de 1999.

Por qué los precios siguen subiendo pese a la caída de la actividad

La paradoja de precios crecientes en un mercado con ventas deprimidas responde a varias causas estructurales:

• Escasez de nueva oferta: la construcción de viviendas nuevas ha sido inferior al promedio histórico durante años, lo que limita la cantidad de casas disponibles para quienes desean mudarse o comprar por primera vez.
• Propietarios aferrados a sus hipotecas baratas: muchos propietarios que obtuvieron tasas extraordinariamente bajas durante la pandemia no están dispuestos a vender y asumir hipotecas más costosas, reduciendo la oferta en el mercado secundario.
• Demanda acumulada: en mercados con crecimiento demográfico y laboral, la demanda real supera la oferta, lo que impulsa precios incluso cuando la actividad de compraventa es menor.

Contexto macro: tasas, petróleo y riesgos geopolíticos

Las tasas hipotecarias no se mueven en el vacío: están ligadas a las expectativas sobre inflación y rendimientos a largo plazo que forman los bonos del Tesoro. El conflicto en Oriente Medio ha implicado una mayor volatilidad en los precios del petróleo, lo que a su vez ha presionado al alza a los rendimientos de bonos y, por consiguiente, a las tasas hipotecarias. En términos simples: la expectativa de petróleo caro y su impacto en la inflación futura puede elevar los costos de financiamiento para compradores de vivienda.

Así, incluso cuando el promedio de la tasa a 30 años está por debajo de lo que era hace un año, la incertidumbre geopolítica y las expectativas sobre inflación generan subidas intermitentes que desalientan a ciertos segmentos de compradores.

¿Qué significa esto para compradores y vendedores?

Para compradores:

• Los compradores primerizos —que representaron 35% de las compras en el último mes— están encontrando más opciones en ciertos mercados, pero enfrentan precios récord en muchas áreas. La planificación financiera y la búsqueda de alternativas (por ejemplo, hipotecas con diferentes plazos o ayuda local para entrada) son cruciales.
• Quienes toleran las tasas actuales pueden aprovechar mercados locales con inventario relativamente mayor; sin embargo, deben considerar escenarios de aumento de tasas.

Para vendedores:

• La escasez de oferta sigue siendo una ventaja: los vendedores bien posicionados pueden obtener buenos precios, especialmente en mercados con fuerte demanda.
• No obstante, los vendedores que deben comprar una nueva vivienda se enfrentan al dilema de la reinversión con tasas más altas y precios todavía elevados.

Perspectivas y recomendaciones prácticas

El mercado probablemente continuará mostrando heterogeneidad por región: mientras algunos estados y áreas metropolitanas verán una recuperación más clara, otros seguirán estancados. Para quienes siguen de cerca la evolución, es útil tener en cuenta:

1. Monitorizar las tasas de interés y las expectativas de la Reserva Federal; cambios en política monetaria o en datos de inflación pueden alterar las tasas hipotecarias de manera significativa.
2. Evaluar la oferta local: en mercados con inventario creciente hay más margen para negociar; en mercados con oferta limitada la competencia puede superar a la asequibilidad.
3. Considerar alternativas de financiamiento y productos hipotecarios que mitiguen riesgo de subida de tasas, como puntos de tasa, hipotecas a tasa fija de distinto plazo o ayuda estatal para compradores primerizos.

Hechos históricos y contexto

Para situar lo actual: el ciclo de la década previa mostró tasas de interés históricamente bajas después de la crisis financiera de 2008 y, sobre todo, durante la pandemia (2020–2021), cuando la Reserva Federal recortó fuertemente su tasa y se vieron tasas hipotecarias en torno al 3% o menos en algunos momentos. A partir de 2022, la Fed endureció la política para contener la inflación, provocando un incremento de las tasas que redujo la actividad de compraventa. La reducción sostenida en la construcción de viviendas nuevas durante varios años ha transformado la estructura de oferta, lo que hoy favorece precios altos pese a una demanda moderada.

En suma, el repunte de mayo no debe leerse como un retorno inmediato al mercado frenético de años anteriores, sino como una señal de que ciertas condiciones y ventanas están permitiendo transacciones. La clave será la dinámica entre tasas hipotecarias, oferta de vivienda y factores macroeconómicos o geopolíticos que influyen en las expectativas. Para compradores y vendedores, la mejor estrategia es informarse localmente, evaluar escenarios y preparar planes que cubran tanto la posibilidad de tasas más altas como la de una mejora gradual en la disponibilidad de viviendas.